Een verhuurde woning kopen betekent dat je een woning koopt waar al een huurder in zit. Dat biedt kansen, maar ook risico’s die je bij een gewone koopwoning niet tegenkomt. Of het slim is, hangt af van je doel, je financiering en de situatie van de huurder.
Veel kopers kiezen voor een verhuurde woning als belegging: de huurder betaalt maandelijks huur, wat direct rendement oplevert. Toch zijn er genoeg redenen om voorzichtig te zijn. Hieronder lees je precies waar je op moet letten.
Waarom een verhuurde woning kopen aantrekkelijk kan zijn
Het grootste voordeel is direct huurinkomen. Zodra de overdracht bij de notaris is geregeld, ontvang je de huur, zonder dat je hoeft te zoeken naar een huurder. Dat scheelt tijd en leegstandsrisico in de eerste periode.
Daarnaast koop je een verhuurde woning vaak met korting op de vrije verkoopwaarde. Omdat de koper de woning niet vrij kan bewonen, is de marktwaarde lager. Die korting, ook wel de verhuurde staat discount genoemd, loopt in de praktijk uiteen van 10 tot soms 30 procent, afhankelijk van de huurprijs, het huurcontract en de locatie. De exacte korting verschilt per situatie en per markt.
De financiering: lagere hypotheek dan bij een reguliere woning
Als je een verhuurde woning koopt als beleggingspand, krijg je geen reguliere eigenwoninghypotheek. Je hebt een beleggingshypotheek of verhuurhypotheek nodig. De meeste geldverstrekkers financieren maximaal 60 tot 80 procent van de marktwaarde in verhuurde staat. Dat betekent dat je een flink deel eigen vermogen moet inbrengen.
Voorbeeld: stel dat de marktwaarde in verhuurde staat 200.000 euro is, dan financiert een bank bij 70 procent maximaal 140.000 euro. De resterende 60.000 euro moet je zelf inleggen. Reken ook mee dat de rente op een beleggingshypotheek doorgaans hoger ligt dan op een gewone hypotheek voor eigen bewoning.
Rechten van de huurder: dit bepaalt de speelruimte
Een bestaande huurder heeft huurbescherming. Je kunt de huurder na de aankoop niet zomaar vragen te vertrekken. Als nieuwe eigenaar neem je het huurcontract over, inclusief alle afspraken die de vorige verhuurder heeft gemaakt. Dit is wettelijk geregeld: “koop breekt geen huur” is een basisregel in het Nederlandse huurrecht.
Wil je de woning op termijn zelf bewonen of leeg verkopen, dan moet je wachten tot de huurder vrijwillig vertrekt, of een langdurige juridische procedure doorlopen. Hoe langer de huurder al woont, hoe steviger die rechtspositie. Check voor de aankoop altijd de looptijd en het type huurcontract. Een tijdelijk contract biedt meer flexibiliteit dan een contract voor onbepaalde tijd.
Risico’s waar je rekening mee houdt
Wanbetaling is een reëel risico. Als een huurder stopt met betalen, heb je als verhuurder inkomen mis en ben je tijd en geld kwijt aan een eventuele ontruimingsprocedure. Controleer voor de aankoop de betalingshistorie van de huurder, als de verkoper die kan aanleveren.
Daarnaast kan een beleggingspand op korte termijn in waarde dalen. De woningmarkt is niet altijd stijgend, en een verhuurde woning reageert soms anders op marktschommelingen dan een vrij te aanvaarden woning. Overwaarde is nooit gegarandeerd.
Tot slot: verhuur is arbeidsintensief. Reparaties, communicatie met de huurder, belastingaangifte voor box 3, en mogelijk een beheerder inschakelen, dat kost allemaal tijd of geld. Reken ook met de belasting in box 3, want verhuurde woningen vallen voor particulieren onder het vermogensrendementsheffingstelsel van de Belastingdienst.
Wanneer is het juist geen goed idee?
Als je de woning zelf wil bewonen op korte termijn, is een verhuurde woning met een contract voor onbepaalde tijd geen verstandige keuze. Je hebt weinig zekerheid over wanneer de woning vrijkomt. Ook als je beperkt eigen vermogen hebt, past een beleggingspand vaak slecht: de hoge eigen inbreng en de hogere rente maken het financieel zwaar.
Heb je weinig ervaring met verhuur, dan is het slim om je eerst goed te verdiepen in de wet- en regelgeving rondom huurrecht, onderhoudsverplichting en belasting. Een specialist of aankoopmakelaas met ervaring in beleggingsvastgoed kan je helpen de risico’s goed in te schatten voor je tekent.
Stappenplan: zo pak je de aankoop aan
- Controleer het huurcontract: type, looptijd, huurprijs en eventuele bijzondere bedingen.
- Vraag de betalingshistorie en huurdossier op bij de verkoper.
- Laat een taxateur de marktwaarde in verhuurde staat bepalen, dit verschilt van de vrije verkoopwaarde.
- Vergelijk financieringsopties voor beleggingshypotheken bij meerdere geldverstrekkers.
- Laat een jurist of notaris het huurcontract beoordelen voor de overdracht.
- Bereken het netto rendement na hypotheeklasten, onderhoud, beheerkosten en belasting.
Een verhuurde woning kopen kan een goede investering zijn als je de risico’s kent en voldoende eigen vermogen hebt. De sleutel zit in een eerlijke rendementsberekening vooraf en een grondige check van het huurcontract en de huurder. Neem daar de tijd voor, want na de overdracht ben jij de verhuurder en neem je alle verplichtingen over.
