Een voorlopig koopcontract is de schriftelijke overeenkomst die je sluit met de verkoper nadat jullie het eens zijn geworden over de prijs en de voorwaarden van een woning. Ondanks de naam “voorlopig” ben je na ondertekening in principe gewoon gebonden aan de koop. Het contract gaat vooraf aan de officiële eigendomsoverdracht bij de notaris.
De term “voorlopig” slaat niet op het feit dat je er makkelijk onderuit kunt, maar op het feit dat de juridische overdracht nog moet plaatsvinden. In de vastgoedwereld wordt dit document ook wel de koopovereenkomst of de koopakte genoemd.
Wat staat er in een voorlopig koopcontract?
Een koopcontract voor een woning bevat een aantal vaste onderdelen. De meest gebruikte standaard in Nederland is het NVM-koopcontract, opgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars. De volgende punten staan er bijna altijd in:
- De koopprijs: het bedrag dat je voor de woning betaalt.
- De ontbindende voorwaarden: de situaties waarin je zonder boete van de koop af kunt, zoals bij het niet rondkrijgen van een hypotheek (financieringsvoorbehoud) of bij een negatief bouwkundig rapport.
- De waarborgsom of bankgarantie: meestal 10% van de koopprijs, die je binnen een afgesproken termijn stort of door de bank laat garanderen.
- De leveringsdatum: de dag waarop de notariële overdracht plaatsvindt.
- De staat van de woning: wat er wel en niet bij de woning inbegrepen is (roerende en onroerende zaken).
- Eventuele afspraken: denk aan schilderwerk, achterlaten van apparatuur of het tijdstip van sleuteloverdracht.
Het financieringsvoorbehoud: de belangrijkste ontbindende voorwaarde
De meest gebruikte ontbindende voorwaarde is het financieringsvoorbehoud. Hiermee kun je de koop ontbinden als je de hypotheek niet rond krijgt. Je spreekt in het contract af tot welke datum je dit voorbehoud kunt inroepen, en voor welk bedrag je de hypotheek probeert te regelen. Een gebruikelijke termijn is drie tot zes weken na het tekenen van het koopcontract.
Lukt het je niet om binnen die termijn een hypotheek te krijgen, dan moet je dat schriftelijk en met bewijs melden aan de verkoper. Doe je dat op tijd en op de juiste manier, dan kun je de koop ontbinden zonder boete. Mis je de deadline, dan kun je gebonden zijn aan de koop of een boete verschuldigd zijn van 10% van de koopprijs.
De bedenktijd van drie dagen
Als koper heb je na ondertekening van het voorlopig koopcontract een wettelijke bedenktijd van drie dagen. In die periode kun je de koop zonder reden en zonder boete ontbinden. De bedenktijd geldt alleen voor de koper, niet voor de verkoper. De drie dagen worden berekend in kalenderdagen, maar de termijn telt minimaal twee werkdagen mee. Teken je op vrijdag, dan loopt de bedenktijd door tot en met maandag.
Na die drie dagen ben je echt gebonden, tenzij een ontbindende voorwaarde van toepassing is. Dit is een belangrijk verschil met hoe veel mensen de term “voorlopig” interpreteren.
Waarborgsom en bankgarantie
Binnen een afgesproken termijn (doorgaans twee tot zes weken na tekening) moet je een waarborgsom storten of een bankgarantie laten stellen ter hoogte van 10% van de koopprijs. Bij een woning van 350.000 euro gaat het dus om 35.000 euro. Dit bedrag staat tot de overdracht op een derdengeldenrekening van de notaris.
Heb je dat bedrag niet zelf beschikbaar? Dan vraag je bij de bank een bankgarantie aan. De bank staat dan garant voor dat bedrag. Hier zijn kosten aan verbonden, die naar schatting in 2026 variëren van enkele honderden euro’s tot rond de 1% van het garantiebedrag per jaar, afhankelijk van de bank.
Wanneer kun je het koopcontract ontbinden?
Er zijn drie momenten of situaties waarop je als koper van de koop af kunt:
- Tijdens de wettelijke bedenktijd van drie dagen na ondertekening, zonder opgave van reden.
- Als een ontbindende voorwaarde van toepassing is, zoals het niet slagen van de hypotheekaanvraag of een ernstige uitkomst van de bouwkundige keuring.
- In onderling overleg met de verkoper, als beiden akkoord gaan met het annuleren van de koop.
Trek je je buiten deze situaties terug, dan moet je de boete betalen: 10% van de koopprijs. Bij een woning van 350.000 euro is dat 35.000 euro. Die boete geldt ook voor de verkoper als die de koop eenzijdig wil terugdraaien.
Stap voor stap: van bod tot ondertekening
- Je doet een bod en de verkoper accepteert dit.
- De makelaar of notaris stelt het koopcontract op.
- Beide partijen tekenen het contract, meestal ten kantore van de makelaar of notaris.
- De bedenktijd van drie dagen gaat in.
- Je regelt de waarborgsom of bankgarantie binnen de afgesproken termijn.
- Je vraagt een hypotheek aan, zodat je het financieringsvoorbehoud tijdig kunt afhandelen.
- Op de leveringsdatum teken je bij de notaris de leveringsakte en de hypotheekakte. Dan is de woning officieel van jou.
Veelgemaakte fouten bij het voorlopig koopcontract
Een veel voorkomende fout is te laat zijn met het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Zorg dat je de deadline in je agenda zet en wacht niet af. Een andere valkuil is het niet laten controleren van het contract door een onafhankelijke partij. Een notaris of juridisch adviseur kan punten signaleren die je zelf over het hoofd ziet, zoals ontbrekende afspraken over gebreken of onduidelijkheden over wat er in de woning achterblijft.
Controleer ook altijd of de ontbindende voorwaarden ruim genoeg zijn omschreven. Een te krap financieringsvoorbehoud, waarbij je een te laag bedrag of een te korte termijn hebt afgesproken, kan je in de problemen brengen als de hypotheekaanvraag meer tijd kost dan verwacht.
Het voorlopig koopcontract is daarmee een van de meest bepalende documenten in het koopproces. Neem er de tijd voor, lees alles goed door en laat het bij twijfel controleren voordat je tekent.
