Een huis kopen onder voorbehoud van verkoop van je eigen woning betekent dat je in het koopcontract een ontbindende voorwaarde opneemt: de koop gaat alleen door als jouw huidige woning ook verkocht wordt. Lukt dat niet binnen de afgesproken termijn, dan kun je de koop ontbinden zonder dat je een boete betaalt. Het is een beschermingsclausule die voorkomt dat je tijdelijk met twee woningen en twee hypotheken zit.
Wat houdt dit voorbehoud precies in?
Wanneer je een bod uitbrengt op een nieuw huis maar je huidige woning nog niet verkocht hebt, loop je een financieel risico. Je hebt dan namelijk twee hypotheken tegelijk, tenzij je beschikt over voldoende eigen vermogen om de overbrugging te financieren. Door het voorbehoud van verkoop eigen woning op te nemen in je bod, bescherm je jezelf tegen die situatie.
In de praktijk werkt het zo: in het koopcontract staat een concrete deadline, meestal twee tot drie maanden na het tekenen. Verkoop je jouw huidige woning niet vóór die datum, dan mag je de koop van het nieuwe huis ontbinden. Je krijgt je eventuele aanbetaling terug en je betaalt geen boete (normaal 10% van de koopsom).
Huis kopen onder voorbehoud verkoop eigen woning: wanneer gebruik je het?
Dit voorbehoud is nuttig als je zonder de opbrengst van je huidige woning de nieuwe aankoop niet kunt financieren. Dat is het geval als je geen of onvoldoende spaargeld hebt om een overbruggingskrediet af te dekken, of als de maandlasten van twee hypotheken te hoog worden. Vraag je hypotheekadviseur na of je in aanmerking komt voor een overbruggingshypotheek als alternatief. In dat geval is een voorbehoud misschien niet nodig, maar de financieringskosten lopen dan wel tijdelijk op.
Is je huidige woning al verkocht maar nog niet geleverd? Dan heb je dit voorbehoud doorgaans niet nodig. De verkoopopbrengst staat vast, ook al heb je het geld nog niet op je rekening staan.
Nadelen en risico’s voor de verkoper
Vanuit het perspectief van de verkoper van het huis dat jij wil kopen, is dit voorbehoud een nadeel. Zijn of haar woning staat langer onzeker in de markt. Daardoor accepteren veel verkopers dit voorbehoud niet, of alleen met een kortere termijn dan jij zou willen. In een krappe woningmarkt, zoals in grote steden, is de kans klein dat een verkoper akkoord gaat als er meerdere gegadigden zijn.
Verkopen weigeren ook weleens via een zogenoemde “no-risk clausule” te werken: daarin staat dat de verkoper het huis mag blijven aanbieden en alsnog aan iemand anders mag verkopen als er een beter bod komt, waarna jij de kans krijgt om je voorbehoud te laten vallen of alsnog af te zien van de koop.
Wat staat er in het koopcontract?
Bij het opnemen van dit voorbehoud moet een aantal zaken goed vastgelegd zijn in het koopcontract:
- De termijn: hoeveel tijd heb je om je woning te verkopen? Gebruikelijk is twee tot drie maanden, maar dit is onderhandelbaar.
- De minimale verkoopprijs: soms wordt een minimumbedrag opgenomen dat je voor je eigen woning moet ontvangen, anders geldt het voorbehoud niet.
- De meldplicht: je bent verplicht de verkoper tijdig te informeren als je het voorbehoud wil inroepen.
- De no-risk clausule: of de verkoper het recht heeft om zijn woning actief te blijven verkopen tijdens de voorbehoudperiode.
Laat een aankoopmakelaar of notaris meekijken bij het opstellen van deze voorwaarden. Een fout in de formulering kan betekenen dat het voorbehoud geen stand houdt.
Alternatief: overbruggingskrediet
Als je de aankoop van een nieuw huis wil zekerstellen zonder een voorbehoud te hoeven opnemen, is een overbruggingshypotheek een optie. Daarmee leen je tijdelijk de verwachte overwaarde van je huidige woning voor, zodat je de nieuwe aankoop kunt financieren. Dit verhoogt je maandlasten tijdelijk, maar je bod is voor de verkoper veel aantrekkelijker omdat er geen ontbindende voorwaarde op zit. Of dit haalbaar is, hangt af van je inkomen en de hoogte van je huidige hypotheek.
Veelgestelde vragen
Kan ik altijd een voorbehoud van verkoop opnemen in mijn bod?
Nee. De verkoper moet akkoord gaan. In een markt met veel vraag en weinig aanbod wijzen verkopers dit regelmatig af.
Wat als mijn woning niet verkocht is voor het einde van de termijn?
Dan mag je de koop ontbinden. Je moet dit schriftelijk en op tijd melden aan de verkoper, vóór het verstrijken van de termijn in het contract.
Kan ik de termijn verlengen?
Alleen als de verkoper daarmee instemt. Dit is niet automatisch het geval en moet opnieuw onderhandeld en schriftelijk vastgelegd worden.
Is dit hetzelfde als een financieringsvoorbehoud?
Nee. Een financieringsvoorbehoud beschermt je als de hypotheek niet rondkomt. Een voorbehoud van verkoop eigen woning beschermt je als je huidige huis niet op tijd verkocht wordt. Beide voorwaarden kunnen naast elkaar in een contract staan.
Het voorbehoud van verkoop eigen woning is een nuttige bescherming, maar het verzwakt je positie als koper. Weeg de risico’s van wél of niet opnemen goed af samen met je hypotheekadviseur en aankoopmakelaar, zodat je een bod uitbrengt dat realistisch én veilig is voor jouw situatie.
