Een huis kopen onder de WOZ-waarde is mogelijk, maar het is niet zo eenvoudig als het klinkt. De WOZ-waarde is een schatting van de marktwaarde die de gemeente elk jaar opnieuw vaststelt, maar bij een verkoop telt de taxatiewaarde of de overeengekomen koopprijs, niet de WOZ-waarde. Toch zijn er situaties waarin je een woning koopt voor minder dan de WOZ-waarde, met fiscale en juridische gevolgen die je goed moet begrijpen voordat je tekent.
Wanneer ligt de koopprijs onder de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde loopt in de praktijk altijd een beetje achter op de werkelijke markt. De gemeente baseert de waarde op transacties uit het voorgaande jaar, waardoor de WOZ-waarde in een stijgende markt lager kan zijn dan wat je daadwerkelijk betaalt. In dat geval koop je technisch gezien al “onder de WOZ-waarde”, ook al is het gewoon een marktconforme prijs.
Interessanter is de situatie waarbij je een woning koopt voor echt minder dan de marktwaarde. Dat gebeurt het vaakst in familiesituaties: ouders die een woning verkopen aan hun kind voor een lagere prijs, of een verhuurder die de woning verkoopt aan de zittende huurder met korting. In zulke gevallen zit er een bewuste prijsverlaging in, en daar zitten gevolgen aan vast.
Huis kopen onder WOZ-waarde: de belastingregels
De Belastingdienst kijkt bij de aangifte schenkbelasting naar het verschil tussen de werkelijke waarde van de woning en de prijs die je hebt betaald. Betaal je als kind je ouders bijvoorbeeld 200.000 euro voor een woning die in het economisch verkeer 260.000 euro waard is, dan beschouwt de Belastingdienst het verschil van 60.000 euro als een schenking. Over dat bedrag kan schenkbelasting verschuldigd zijn, afhankelijk van de vrijstellingen die gelden.
Bij familietransacties is het verstandig de woning vooraf te laten taxeren door een onafhankelijk taxateur. Zo staat de marktwaarde zwart op wit, en kun je aantonen hoe groot de eventuele schenking is. De notaris is bij een woningverkoop verplicht om de koopprijs te vergelijken met de marktwaarde en kan je op de risico’s wijzen.
Wat telt bij een hypotheek: WOZ-waarde of taxatiewaarde?
Banken baseren de maximale hypotheek op de taxatiewaarde of de koopsom, afhankelijk van welke het laagst is. De WOZ-waarde speelt bij de hypotheekverstrekking vrijwel geen rol. Koop je een woning voor minder dan de getaxeerde marktwaarde, dan rekent de bank met de koopsom als uitgangspunt. Dat kan betekenen dat de bank minder financiert dan de werkelijke waarde van de woning, ook al is er meer overwaarde aanwezig.
Bij aankoop van een woning met een flinke korting kan het soms zinvol zijn de bank hierop te wijzen. Sommige geldverstrekkers hanteren een uitzondering als er aantoonbaar sprake is van een familieverkoop met een bewuste waardeverlaging. Vraag dit specifiek na bij een hypotheekadviseur, want de regels verschillen per geldverstrekker.
Kopen van een verhuurder: andere regels
Een situatie die vaker voorkomt is dat een verhuurder de woning verkoopt aan de huurder die er al woont. Huurders hebben in sommige gevallen een wettelijk voorkeursrecht van koop. Bovendien wordt de woning bij verkoop aan de zittende huurder vaak met een zogenoemde leegwaardecorrectie berekend: de woning is minder waard zolang er een huurder in zit, omdat een nieuwe eigenaar er niet zomaar in kan trekken. Die lagere waarde kan resulteren in een koopprijs die ruim onder de WOZ-waarde van de woning als vrije woning ligt.
Bij de overdrachtsbelasting is de koopsom normaal gesproken leidend, niet de WOZ-waarde. Je betaalt overdrachtsbelasting over het bedrag dat je daadwerkelijk betaalt. Voor starters onder de 35 jaar geldt een vrijstelling tot een bepaalde woningwaarde; raadpleeg de Belastingdienst of een notaris voor de actuele grenzen, omdat die jaarlijks worden aangepast.
Valkuilen bij een aankoop onder de marktwaarde
- Onverwachte schenkbelasting: het verschil tussen koopsom en marktwaarde kan worden gezien als schenking, ook als dat niet de bedoeling was.
- Problemen met erfgenamen: als ouders een woning goedkoop verkopen aan één kind, kunnen andere kinderen dit bij de nalatenschap aanvechten als inkorting van hun erfdeel.
- Lagere hypotheek dan verwacht: de bank financiert op basis van de koopsom, niet op basis van de hogere marktwaarde.
- Fiscale constructies die fout gaan: een te lage koopprijs gebruiken om schenkbelasting te omzeilen werkt niet. De Belastingdienst kan de transactie alsnog als schenking aanmerken.
Stappenplan bij aankoop onder de WOZ-waarde
- Laat de woning taxeren door een gecertificeerd taxateur om de actuele marktwaarde vast te stellen.
- Bereken het verschil tussen de koopsom en de marktwaarde om te bepalen of er sprake is van een schenking.
- Vraag een notaris om advies over de schenkbelasting en eventuele vrijstellingen.
- Informeer de hypotheekverstrekker over de situatie, zodat die rekening kan houden met de specifieke omstandigheden.
- Leg alles vast in de koopovereenkomst en eventueel in een schenkingsakte via de notaris.
Een woning kopen onder de WOZ-waarde kan voordelig uitpakken, maar vraagt om goede voorbereiding. Schakel altijd een notaris in en laat de woning taxeren voordat je een prijs overeenkomt. Zo voorkom je verrassingen bij de Belastingdienst en blijft de aankoop ook op de lange termijn probleemloos.
