Je huis verkopen aan een familielid is gewoon toegestaan in Nederland. Je bent vrij om je woning te verkopen aan wie je wilt, ook aan je kind, broer, zus of een andere verwante. Toch zijn er een paar belangrijke aandachtspunten die een gewone verkoop onderscheiden van een familietransactie, vooral rondom de prijs, belasting en de notaris.
De verkoopprijs: wat mag je vragen?
Bij een verkoop aan een familielid ben je in principe vrij om een prijs af te spreken. Maar let op: de Belastingdienst kijkt mee. Verkoop je je huis aanzienlijk onder de marktwaarde, dan kan het verschil worden gezien als een schenking. Over dat verschil kan schenkbelasting verschuldigd zijn.
Stel dat je huis een WOZ-waarde heeft van 350.000 euro en je verkoopt het aan je kind voor 280.000 euro. De Belastingdienst kan het verschil van 70.000 euro dan als schenking beschouwen. Afhankelijk van de relatie en de beschikbare vrijstellingen kan hierover schenkbelasting worden berekend. Het is daarom slim om de woning altijd te laten taxeren door een erkende taxateur, zodat je een onderbouwde marktwaarde hebt.
Verkoop je juist boven de marktwaarde, dan zijn er ook risico’s. Je familielid betaalt dan te veel en kan dat later aanvechten. Stick bij een eerlijke, gedocumenteerde prijs.
Huis verkopen aan familie: de rol van de notaris
Net als bij elke andere woningverkoop in Nederland is een notaris verplicht. De notaris stelt de koopakte en de leveringsakte op en zorgt voor de eigendomsoverdracht in het Kadaster. Bij een familietransactie heeft de notaris een extra taak: hij of zij controleert of de transactie zakelijk en eerlijk verloopt en of er geen belastingconstructies worden omzeild.
Kies bij voorkeur een notaris die ervaring heeft met familierechtelijke vastgoedtransacties. De kosten voor de notaris liggen bij een familieverkoop globaal in dezelfde lijn als bij een reguliere verkoop, naar schatting tussen de 1.000 en 2.500 euro in 2026, afhankelijk van de notaris en de complexiteit van de situatie.
Overdrachtsbelasting en andere belastingen
De koper betaalt bij de overdracht overdrachtsbelasting. In 2025 bedraagt dit tarief voor een eigen woning 2% van de koopsom, mits de koper er zelf gaat wonen en aan de leeftijdseis voldoet (onder de 35 jaar, bij een woning onder de grens die jaarlijks wordt bijgesteld). Voor beleggingspanden of tweede woningen geldt een hoger tarief. Dit geldt bij een familieverkoop precies hetzelfde als bij een reguliere koop.
Voor de verkoper geldt: als de woning je eigen woning was, betaal je in de meeste gevallen geen belasting over de verkoopwinst. Is het een tweede woning of verhuurd pand, dan kan er wel belasting verschuldigd zijn. Laat je hierover adviseren door een belastingadviseur of de notaris.
Schenking combineren met de verkoop
Sommige ouders willen hun kind helpen door een deel van de koopsom te schenken of kwijt te schelden. Dat kan, maar het vraagt om zorgvuldige planning. Je kunt gebruikmaken van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling (ouder naar kind) of een eenmalig verhoogde vrijstelling, maar de regels hiervoor zijn in Nederland de afgelopen jaren aangescherpt. Zo is de jubelton (de verhoogde vrijstelling specifiek voor de eigen woning) per 2024 afgeschaft.
Wil je een deel schenken, zorg dan dat dit schriftelijk en apart van de koopakte wordt vastgelegd. Combineer nooit stilzwijgend een schenking met een te lage verkoopprijs, want dat vergroot het risico op problemen met de Belastingdienst.
Praktische aandachtspunten op een rij
- Laat de woning taxeren zodat je de marktwaarde kunt aantonen.
- Stel altijd een schriftelijke koopovereenkomst op, ook bij familie.
- Schakel een notaris in voor de eigendomsoverdracht.
- Bespreek eventuele schenkingen apart met een belastingadviseur.
- Controleer of de koper recht heeft op het verlaagde tarief overdrachtsbelasting.
- Houd rekening met gelijke behandeling van andere erfgenamen, om conflicten later te voorkomen.
Wanneer is een familieverkoop juist niet verstandig?
Een familieverkoop klinkt aantrekkelijk, maar is niet altijd de beste keuze. Als er meerdere kinderen of erfgenamen zijn, kan een verkoop onder marktwaarde aan één kind onrust veroorzaken binnen de familie. Anderen kunnen zich benadeeld voelen, zeker als dit later invloed heeft op de erfenis. Bespreek de plannen daarom open met alle betrokkenen.
Ook als het familielid de financiering niet rond krijgt, kan een familieverkoop stranden. Een bank beoordeelt een hypotheekaanvraag voor een familiewoning op dezelfde manier als elke andere: op basis van inkomen, schulden en de taxatiewaarde. Verkoop je te goedkoop, dan financiert de bank soms niet het volledige bedrag omdat de hypotheek de taxatiewaarde niet mag overschrijden.
Een huis verkopen aan een familielid werkt het soepelst als je de transactie zakelijk aanpakt: een eerlijke prijs, een erkende taxatie, een notaris en heldere communicatie met alle betrokkenen. Dan profiteer je van de voordelen van een familiedeal zonder achteraf voor verrassingen te staan.
