Je mag je huis aan je kind verkopen, en een marktconforme prijs is daarbij niet wettelijk verplicht. Toch zijn er een aantal fiscale en juridische regels waar je niet omheen kunt. Verkoop je onder de marktwaarde, dan kan de Belastingdienst dat zien als een schenking. Dat heeft gevolgen voor de schenkbelasting én voor de overdrachtsbelasting.
Huis verkopen aan kind: wat zegt de wet?
Er bestaat geen wet die zegt dat je je woning voor de marktwaarde moet verkopen. Je mag dus afspreken dat je kind het huis koopt voor een lagere prijs dan wat het op de vrije markt zou opbrengen. Maar het verschil tussen de afgesproken prijs en de marktwaarde beschouwt de Belastingdienst als een schenking. Over dat verschil kan schenkbelasting verschuldigd zijn.
Stel: de marktwaarde van je woning is 350.000 euro en je verkoopt het huis aan je kind voor 300.000 euro. Het verschil van 50.000 euro telt dan als schenking. Je kind mag jaarlijks een belastingvrije schenking ontvangen van een ouder. De vrijstelling voor schenkingen van ouder aan kind bedraagt naar schatting rond 6.600 euro per jaar in 2026. Alles daarboven valt in de schenkbelasting, met tarieven die oplopen afhankelijk van het bedrag.
Overdrachtsbelasting bij verkoop onder de marktwaarde
Bij een reguliere verkoop betaalt de koper overdrachtsbelasting over de koopprijs. Maar bij een transactie tussen familieleden kijkt de Belastingdienst niet alleen naar de afgesproken prijs. De overdrachtsbelasting wordt berekend over de hoogste van twee waarden: de koopsom of de WOZ-waarde. Koopt je kind het huis voor minder dan de WOZ-waarde, dan betaalt je kind toch overdrachtsbelasting over die WOZ-waarde.
Voor starters geldt in 2026 een vrijstelling van overdrachtsbelasting als zij voor het eerst een woning kopen en voldoen aan de leeftijdseis (doorgaans tussen de 18 en 35 jaar). Is je kind starter en voldoet het aan de voorwaarden, dan kan die vrijstelling ook hier van toepassing zijn. Controleer dit vooraf bij een notaris of belastingadviseur.
Hypotheek en financiering: let hierop
Als je kind het huis koopt met een hypotheek, moet de bank de transactie goedkeuren. Geldverstrekkers eisen doorgaans een onafhankelijke taxatie. Leent je kind te veel ten opzichte van de waarde, dan kan de bank de hypotheek weigeren of beperken. Een te lage koopsom kan dus juist een drempel zijn bij de financiering.
Sommige ouders kiezen ervoor om zelf de lening te verstrekken aan hun kind (een familiehypotheek). Dat is toegestaan, maar ook daar gelden spelregels. De rente moet marktconform zijn, en de lening moet schriftelijk worden vastgelegd om problemen met de Belastingdienst te voorkomen. Je kind kan de hypotheekrente dan aftrekken, maar alleen als aan alle wettelijke voorwaarden is voldaan.
Rol van de notaris
Een notaris is verplicht bij de overdracht van een woning, ook als je het aan je kind verkoopt. De notaris stelt de koopakte op, zorgt voor de inschrijving bij het Kadaster en houdt toezicht op de overdracht. Het is verstandig om vooraf ook een belastingadviseur te raadplegen, zodat je de transactie fiscaal zo gunstig mogelijk inricht. Denk daarbij aan de combinatie van verkoop en schenking, de timing ten opzichte van het schenkingsjaar en eventuele vrijstellingen.
Voordelen en nadelen op een rij
- Voordeel: je kind kan een woning kopen die op de vrije markt misschien buiten bereik valt.
- Voordeel: je kunt vermogen gespreid overdragen en zo erfbelasting beperken.
- Nadeel: het verschil tussen marktwaarde en koopsom telt als schenking en kan schenkbelasting opleveren.
- Nadeel: andere kinderen kunnen zich benadeeld voelen, wat later tot conflicten kan leiden bij de erfenis.
- Nadeel: de WOZ-waarde bepaalt de overdrachtsbelasting, niet de lagere koopsom.
- Aandachtspunt: banken houden bij de hypotheekverstrekking rekening met de werkelijke waarde, niet met de afgesproken prijs.
Wat als je het huis al aan je kind hebt beloofd?
Heeft je kind al jarenlang in je huis gewoond, bijvoorbeeld als mantelzorger? Dan spelen soms extra overwegingen mee. In sommige gevallen is er sprake van een gebruiksrecht of een andere afspraak die juridisch vastgelegd moet worden. Laat dit altijd controleren door een notaris, zodat er geen onduidelijkheid ontstaat over wat er is beloofd en wat er juridisch geldt.
Je huis verkopen aan je kind is in de meeste gevallen heel goed mogelijk, maar vraagt wel om goede voorbereiding. Zorg dat je de fiscale gevolgen helder hebt, werk met een notaris en laat je adviseren over de combinatie van verkoop en schenking. Zo voorkom je verrassingen achteraf, zowel bij de Belastingdienst als in de familie.
