Je verkoopt je huis met overwaarde als de verkoopprijs hoger is dan het bedrag dat je nog aan hypotheek moet aflossen. Dat klinkt als puur goed nieuws, maar wat je met die overwaarde doet (en wat de regels zijn) bepaalt hoeveel je er uiteindelijk echt aan hebt.
Stel: je huis wordt verkocht voor 350.000 euro en je hebt nog 180.000 euro hypotheek openstaan. Dan houd je na aflossing van die hypotheek 170.000 euro over. Dat is je overwaarde. Na aftrek van verkoopkosten zoals makelaarskosten en eventuele boeterente ligt het nettobedrag iets lager, maar het principe is eenvoudig.
Wat gebeurt er met de overwaarde bij verkoop?
Op het moment dat de notaris de akte passeert, gaat de verkoopprijs via de notaris naar de hypotheekverstrekker om de resterende hypotheek af te lossen. Wat er daarna overblijft, wordt aan jou uitbetaald. Je bent vrij om dat geld te gebruiken zoals je wilt, maar er zijn wel fiscale gevolgen als je een nieuwe woning koopt.
Koop je na de verkoop een nieuwe woning, dan geldt de bijleenregeling. Die bepaalt dat je de overwaarde verplicht moet gebruiken voor de aankoop of verbouwing van je nieuwe huis als je over het volledige hypotheekbedrag renteaftrek wilt houden. Gebruik je de overwaarde niet opnieuw voor een woning, dan verlies je over dat deel de hypotheekrenteaftrek. De Belastingdienst houdt dit bij via de eigenwoningreserve.
De bijleenregeling in een concreet voorbeeld
Je verkoopt je huis en houdt 80.000 euro over. Je koopt een nieuwe woning van 400.000 euro. Je mag maximaal 400.000 minus 80.000 euro (dus 320.000 euro) lenen met volledige renteaftrek. Leen je toch 400.000 euro, dan is de rente over 80.000 euro niet aftrekbaar. De bijleenregeling geldt drie jaar na de verkoop. Heb je na drie jaar nog geen nieuwe woning gekocht, dan vervalt de eigenwoningreserve.
Huis verkopen met overwaarde en geen nieuwe woning kopen
Ga je huren of emigreren na de verkoop, dan hoef je je over de bijleenregeling geen zorgen te maken. Je ontvangt de overwaarde gewoon en kunt het vrij besteden of sparen. Let dan wel op dat het bedrag in box 3 valt (spaargeld en beleggingen), waar je vermogensbelasting over betaalt boven de vrijstelling. De regels voor box 3 zijn de afgelopen jaren regelmatig veranderd; check de actuele vrijstelling bij de Belastingdienst.
Sommige mensen kiezen er bewust voor om overwaarde te gebruiken om schulden af te lossen, te beleggen of als buffer aan te houden. Dat mag allemaal. Houd er wel rekening mee dat een groot geldbedrag op je rekening invloed heeft op toeslagen waarvoor vermogen een grens stelt, zoals de huurtoeslag of zorgtoeslag.
Boeterente bij extra aflossen of oversluiten
Bij verkoop los je de hypotheek in één keer af. Sommige hypotheken rekenen dan een boeterente, zeker als je een rentevaste periode hebt die nog lang loopt. Bij sommige hypotheken kan die boete oplopen tot enkele duizenden euro’s. Dit bedrag gaat af van je uiteindelijke overwaarde. Vraag dit op tijd na bij je hypotheekverstrekker, zodat je niet voor verrassingen staat aan de notaristabel.
Veelgestelde vragen
Moet ik belasting betalen over de overwaarde?
In principe niet direct. Bij verkoop van je eigen woning betaal je geen belasting over de winst (er is geen vermogenswinstbelasting voor de eigen woning in Nederland). Wel betaal je box 3-belasting als je het geld niet snel opnieuw in een woning stopt en het op een spaarrekening staat.
Kan ik de overwaarde al opnemen vóór de verkoop?
Dat kan via een overwaardehypotheek of een tweede hypotheek, maar dat valt buiten het verkopen zelf. Bij de verkoop ontvang je de overwaarde pas nadat de notaris alles heeft afgewikkeld.
Wat als mijn huis minder waard is dan de hypotheek?
Dan is er sprake van een restschuld en geen overwaarde. Je verkoopt dan “onder water”. Dat is een andere situatie met eigen regels.
Hoe lang duurt het voor ik de overwaarde op mijn rekening heb?
De notaris maakt het bedrag doorgaans binnen enkele werkdagen na de overdracht over, nadat de hypotheek is afgelost en alle kosten zijn verrekend.
Overwaarde bij de verkoop van je huis is een mooi voordeel, maar het vraagt wel om een doordachte keuze over wat je er daarna mee doet. Koop je een nieuwe woning, houd dan de bijleenregeling scherp in de gaten. Ga je vrij besteden of sparen, let dan op box 3 en toeslagen. Een hypotheekadviseur of financieel planner kan je helpen de beste keuze te maken voor jouw situatie.
