Een huis verkopen voor 1 euro klinkt aantrekkelijk, maar fiscaal gezien verandert er weinig: de Belastingdienst kijkt niet naar de afgesproken prijs, maar naar de werkelijke marktwaarde van de woning. Het verschil tussen die marktwaarde en de symbolische koopsom wordt door de fiscus gezien als een schenking, en daar hangt een belastingrekening aan vast. Hieronder lees je precies hoe dat werkt, wat het je kost en wanneer het wel of niet slim is.
Waarom 1 euro verkopen niet zomaar werkt
Stel: jouw huis heeft een marktwaarde van 300.000 euro en je verkoopt het aan je kind voor 1 euro. De Belastingdienst beschouwt het verschil, dus bijna 300.000 euro, als een schenking. Over dat bedrag moet je kind schenkbelasting betalen. De koopakte maakt daarin geen verschil. De fiscus gaat altijd uit van de vrije verkoopwaarde van de woning.
Er zijn twee belastingen die in beeld komen bij zo’n constructie: schenkbelasting en overdrachtsbelasting. Beide gelden los van elkaar en kunnen tegelijk spelen.
Schenkbelasting: hoeveel betaal je?
De schenkbelasting die je kind betaalt, hangt af van de waarde van de schenking en de relatie tussen schenker en ontvanger. Kinderen betalen in 2025 schenkbelasting in twee schijven:
- Over de eerste circa 138.641 euro (boven de vrijstelling): 10%
- Over het meerdere daarboven: 20%
De jaarlijkse vrijstelling voor een schenking van ouder aan kind lag in 2025 op circa 6.633 euro. De eenmalige verhoogde vrijstelling voor een eigen woning (de “jubelton”) is per 1 januari 2024 afgeschaft. Je kind kan dus geen beroep meer doen op een grote belastingvrije schenking voor de woning.
Bij ons rekenvoorbeeld van 300.000 euro marktwaarde minus 1 euro koopsom en de jaarlijkse vrijstelling van circa 6.633 euro, bedraagt de belaste schenking ruim 293.000 euro. De eerste circa 138.641 euro wordt belast tegen 10%, de rest tegen 20%. Dat levert in totaal een schenkbelasting op van naar schatting rond de 45.000 tot 50.000 euro. Geen klein bedrag.
Overdrachtsbelasting komt er ook nog bij
Je kind betaalt bij de overdracht ook overdrachtsbelasting. Voor een eigen woning (als hoofdverblijf) geldt voor kopers jonger dan 35 jaar onder bepaalde voorwaarden het nultarief, mits de woningwaarde onder de grens valt die daarvoor geldt. Koopt je kind de woning niet als hoofdverblijf, of is hij of zij 35 jaar of ouder, dan geldt in 2025 het tarief van 2% (eigen woning als hoofdverblijf) of 10,4% (overig vastgoed of tweede woning).
De overdrachtsbelasting wordt berekend over de werkelijke waarde van de woning, niet over de koopsom van 1 euro. Ook hier kijkt de fiscus dus door de symbolische prijs heen.
Huis verkopen voor 1 euro aan je kind: wanneer is het zinvol?
De constructie is zelden voordelig puur om belasting te besparen. Toch zijn er situaties waarin ouders bewust kiezen voor een lage verkoopprijs, ook al gaat er schenkbelasting over het verschil. Bijvoorbeeld als je al een schenkingsstrategie hebt opgezet over meerdere jaren, of als je het vermogen buiten je nalatenschap wilt houden terwijl je kind de woning nu al nodig heeft.
Een alternatief is de woning schenken in combinatie met een schuldigerkenning (ook wel “schenken op papier” genoemd), waarbij de waarde wel juridisch wordt overgedragen maar jij als ouder een vordering op je kind behoudt. Ook kan een combinatie van een marktconforme koopsom en een aparte, gefaseerde schenking per jaar fiscaal gunstiger uitpakken. Een notaris en een fiscalist kunnen dit concreet doorrekenen voor jouw situatie.
Wat als je de woning gewoon schenkt in plaats van verkoopt?
Juridisch maakt het weinig verschil of je een woning “verkoopt” voor 1 euro of hem schenkt. In beide gevallen is er sprake van een bevoordeling ter waarde van de marktprijs, en in beide gevallen is de notaris verplicht de werkelijke waarde te hanteren voor de belastingaangifte. Een koopakte van 1 euro is dus geen slimme omweg om schenkbelasting te vermijden.
Wil je een huis voor 1 euro of onder de marktwaarde overdragen aan je kind, laat dat dan altijd begeleiden door een notaris. Die is wettelijk verplicht om de werkelijke waarde te laten taxeren en de juiste belastingen te laten berekenen. Een huis onderhands verkopen voor een symbolisch bedrag zonder notariële akte is bij onroerend goed in Nederland niet rechtsgeldig.
Kort samengevat: een huis verkopen voor 1 euro bespaart je geen belasting. De Belastingdienst rekent gewoon met de marktwaarde, en je kind betaalt schenkbelasting over het verschil. Hoe je de overdracht het slimst aanpakt, verschilt per situatie. Schakel altijd een notaris en bij voorkeur ook een belastingadviseur in voordat je iets tekent.
