Ja, een verkoper kan het koopcontract ontbinden als de koper niet op tijd een bankgarantie stelt of een waarborgsom stort, maar alleen als hij dit op de juiste manier aanpakt. Er gelden strikte stappen: eerst moet je de koper in gebreke stellen, en pas daarna ontstaat het recht op ontbinding. Doe je dit verkeerd, dan loop je als verkoper zelf risico.
Wat zegt het koopcontract over de bankgarantie?
In de meeste koopcontracten voor een woning staat dat de koper binnen een bepaalde termijn, meestal acht weken na het tekenen van het contract, een bankgarantie moet stellen of een waarborgsom op de rekening van de notaris moet storten. Dit bedrag is doorgaans 10% van de koopsom. De verplichting staat in het contract als een harde afspraak, niet als een inspanningsverplichting. Als de koper deze termijn mist, is hij automatisch in verzuim, maar dat geeft de verkoper nog niet automatisch het recht om het contract te ontbinden.
Ingebrekestelling: de verplichte eerste stap
Voordat je als verkoper het koopcontract kunt ontbinden als de bankgarantie niet op tijd is, moet je de koper schriftelijk in gebreke stellen. Dat betekent: stuur een brief of e-mail waarin je de koper een redelijke termijn geeft om alsnog te betalen of de bankgarantie te laten stellen. Wat “redelijk” is, hangt af van de situatie, maar in de praktijk wordt vaak een termijn van acht tot veertien dagen aangehouden.
In die brief moet duidelijk staan wat je van de koper verwacht, voor welke datum dit moet gebeuren, en wat er gebeurt als hij dit niet doet. Vermeld expliciet dat je het recht voorbehoudt het contract te ontbinden als de koper niet op tijd reageert. Doe dit altijd schriftelijk en bewaar een kopie, want bij een conflict moet je kunnen bewijzen dat je deze stap hebt gezet.
Kan de verkoper het koopcontract ontbinden als de bankgarantie niet op tijd is?
Als de koper ook na de ingebrekestelling geen bankgarantie stelt en de gestelde termijn verstrijkt zonder reactie, kun je als verkoper het koopcontract ontbinden. Dit doe je met een schriftelijke ontbindingsverklaring. Na de ontbinding is de koper een boete verschuldigd van 10% van de koopsom, tenzij het contract een ander bedrag noemt. Je hoeft de woning dan niet te verkopen aan deze koper.
Je hebt als verkoper ook een alternatief: nakoming vorderen via de rechter. Dat betekent dat je eist dat de koper alsnog betaalt of de bankgarantie stelt, eventueel met schadevergoeding voor de vertraging. Ontbinding is echter in de meeste gevallen de snellere en praktischere route, zeker als je de woning alsnog aan een andere koper wilt verkopen.
Wanneer kun je als verkoper juist níet ontbinden?
Er zijn situaties waarin ontbinding minder vanzelfsprekend of riskant is. Als de vertraging van de bankgarantie buiten de schuld van de koper ligt, bijvoorbeeld doordat de bank erg traag werkt en de koper aantoonbaar alles heeft gedaan om op tijd te zijn, kan een rechter oordelen dat ontbinding te verstrekkend is. Ook als je de ingebrekestelling hebt overgeslagen of een te korte termijn hebt gegeven, kan de ontbinding juridisch aanvechtbaar zijn.
Wees ook voorzichtig als de koper de vertraging heeft gemeld en om een korte verlenging vraagt. Je bent niet verplicht die verlenging te geven, maar wijs je hem af en ontbindt daarna direct, dan kan dat later in je nadeel werken als de rechter vindt dat je onredelijk hebt gehandeld.
Praktisch stappenplan voor de verkoper
- Controleer het koopcontract: welke termijn geldt voor de bankgarantie en hoeveel procent is het?
- Constateer schriftelijk dat de termijn is verstreken zonder dat de bankgarantie is gesteld.
- Stuur een ingebrekestelling per aangetekende post of per e-mail met ontvangstbevestiging, met een duidelijke nieuwe termijn van minimaal acht dagen.
- Wacht tot de nieuwe termijn is verstreken zonder actie van de koper.
- Stuur daarna een schriftelijke ontbindingsverklaring en stel de koper aansprakelijk voor de contractuele boete van 10%.
- Schakel bij twijfel een jurist of notaris in voordat je de ontbindingsverklaring verstuurt.
Als verkoper heb je bij een te late bankgarantie dus duidelijke rechten, maar die rechten activeer je alleen door de juiste stappen in de juiste volgorde te zetten. Sla de ingebrekestelling niet over en documenteer alles zorgvuldig. Bij een conflict over de ontbinding of de boete is juridisch advies sterk aan te raden, zodat je niet met een ongeldig ontbonden contract achterblijft.
