De overdracht van een huis is het officiële moment waarop de woning van verkoper naar koper overgaat. Dit gebeurt bij de notaris, waar beide partijen de transportakte (ook wel leveringsakte genoemd) ondertekenen. Daarna is de koper juridisch eigenaar van de woning. Hieronder lees je stap voor stap wat er tijdens de overdracht van een huis gebeurt, waar je op moet letten en wat je kunt verwachten.
Wat is de overdracht van een huis precies?
De overdracht is het sluitstuk van het koopproces. Je hebt dan al een koopovereenkomst getekend, de financiering geregeld en de eindinspectie gedaan. Bij de notaris wordt de eigendom officieel overgedragen via twee documenten: de leveringsakte en de hypotheekakte (als je een hypotheek hebt). Zonder het tekenen van de leveringsakte en inschrijving ervan in het Kadaster ben je geen juridisch eigenaar, ook al heb je al betaald.
De stappen tijdens de overdracht bij de notaris
Een overdracht bij de notaris verloopt doorgaans in een vaste volgorde. Dit zijn de belangrijkste stappen:
- Eindinspectie: vlak voor de afspraak bij de notaris loopt de koper nog een keer door de woning om te controleren of alles klopt: geen nieuwe schade, en de afgesproken roerende zaken zijn aanwezig.
- Ondertekening hypotheekakte: als de koper een hypotheek heeft, tekent hij of zij eerst de hypotheekakte. De notaris legt de voorwaarden van de lening vast.
- Ondertekening leveringsakte: koper en verkoper tekenen samen de transportakte. Hierin staat wie de woning koopt, voor welk bedrag en wat er precies wordt overgedragen.
- Betaling via de notaris: de notaris heeft het aankoopbedrag al ontvangen van de hypotheekverstrekker en eventueel de eigen inbreng van de koper. Na ondertekening maakt de notaris het geld over aan de verkoper.
- Inschrijving in het Kadaster: de notaris schrijft de leveringsakte in bij het Kadaster. Vanaf dat moment ben je officieel eigenaar.
- Overhandiging sleutels: de verkoper geeft de sleutels aan de koper. De woning is nu van jou.
Wat controleert de notaris bij de overdracht?
De notaris doet meer dan alleen aktes laten tekenen. Hij of zij controleert van tevoren of de verkoper daadwerkelijk bevoegd is om de woning te verkopen, of er geen beslagen of andere lasten op de woning rusten, en of de identiteitsbewijzen van beide partijen kloppen. Ook controleert de notaris of de woning niet eerder is verpand aan iemand anders. Dit beschermt de koper tegen onaangename verrassingen.
Kosten bij de overdracht van een huis
De koper betaalt bij de overdracht overdrachtsbelasting over de koopprijs. Voor een gewone woning is dat naar schatting 2% van de koopprijs in 2026. Starters onder de 35 jaar die voor het eerst een woning kopen, betalen onder voorwaarden 0% overdrachtsbelasting (vrijstelling geldt tot een bepaalde koopprijs, raadpleeg de Belastingdienst voor de actuele grens). Naast de overdrachtsbelasting betaal je ook notariskosten, waaronder het opstellen van de leveringsakte en de inschrijving bij het Kadaster.
Hoe lang duurt de overdracht?
De afspraak bij de notaris duurt gemiddeld tussen de 30 minuten en een uur. Als er ook een hypotheekakte wordt getekend, kan het iets langer duren. De daadwerkelijke eigendomsoverdracht, via de inschrijving in het Kadaster, vindt dezelfde dag of de volgende werkdag plaats, afhankelijk van het tijdstip van de afspraak.
Wat als er iets misgaat bij de eindinspectie?
Ontdek je tijdens de eindinspectie schade die er eerder niet was, of ontbreken zaken die in de koopovereenkomst staan? Dan kun je de overdracht in principe uitstellen of een schadevergoeding bedingen. Bespreek dit direct met de verkopende partij en je aankoopmakelaar. Ga niet zomaar tekenen als er serieuze problemen zijn, want na ondertekening is de overdracht definitief.
De overdracht van een huis is in de meeste gevallen een soepel proces als de voorbereiding goed is gedaan. Zorg dat je tijdig de eindinspectie inplant, je identiteitsbewijs meeneemt en weet hoeveel eigen geld je eventueel zelf nog moet overmaken naar de notaris. Bij vragen over de leveringsakte kun je die altijd vooraf opvragen bij de notaris om rustig door te nemen. Zo loop je de afspraak zelf met vertrouwen in.
