Als het recht van overpad niet in het koopcontract staat, betekent dat nog niet automatisch dat het recht er niet is. Een recht van overpad kan ook zijn vastgelegd in een oudere notariële akte, zoals een eerdere leveringsakte of een erfdienstbaarheidsakte. Het koopcontract is dus niet de enige plek waar je moet kijken.
Waar staat het recht van overpad dan wél?
Het recht van overpad is juridisch een erfdienstbaarheid. Dat is een zakelijk recht dat op een stuk grond rust, los van wie de eigenaar is. Zo’n recht wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Dat betekent dat het automatisch mee overgaat bij verkoop van het perceel, ook als er in het koopcontract niets over staat.
Je kunt dit nakijken via het Kadaster. Daar kun je de leveringsakte opvragen van het perceel in kwestie, of van een eerder moment van eigendomsoverdracht. Daarin staat dan vaak een zin als “het perceel is belast met een erfdienstbaarheid van weg ten behoeve van perceel X”. Dat is het recht van overpad, ook al noemt het koopcontract het niet.
Recht van overpad niet in koopcontract: drie situaties
Hoe ernstig het probleem is dat het recht niet in het koopcontract staat, hangt af van de situatie. Er zijn drie veelvoorkomende gevallen:
- Het recht staat in een oudere akte bij het Kadaster. Dan geldt het gewoon, ongeacht wat er in het koopcontract staat. Jij of je buur heeft er recht op, en dat kan niet zomaar worden ingetrokken.
- Er zijn jarenlang mondelinge afspraken gemaakt. Zonder schriftelijke vastlegging in een notariële akte is een mondeling recht van overpad juridisch vrijwel niets waard. Bij verkoop van het perceel vervalt het dan in de praktijk.
- Er zijn nooit afspraken gemaakt, maar jij hebt het pad altijd gebruikt. In uitzonderlijke gevallen kan door verjaring een recht van overpad ontstaan, maar dat vereist dat jij het pad al minstens twintig jaar openlijk, ononderbroken en zonder toestemming hebt gebruikt. Dit moet je dan via de rechter laten vaststellen.
Wat als het recht ontbreekt en je het toch nodig hebt?
Heb je een perceel gekocht, merk je dat je afhankelijk bent van een overpad, maar staat er niets in het koopcontract én niets in de Kadasteraktes? Dan heb je een probleem. Je kunt de buurman dan niet zomaar dwingen om je toe te laten. Wat je kunt doen:
- Alsnog een recht van overpad afspreken met de buurman en dit laten vastleggen door een notaris. Dit heet het vestigen van een erfdienstbaarheid.
- Kijken of er sprake is van een ingesloten perceel. Als jouw perceel letterlijk geen andere toegang heeft tot de openbare weg, kun je via de rechter een noodweg afdwingen op grond van artikel 5:57 van het Burgerlijk Wetboek. Je betaalt dan wel een vergoeding aan de buurman.
- Als je meent dat de verkoper je niet goed heeft geïnformeerd, kun je de verkoper of makelaar aansprakelijk stellen voor het ontbreken van deze informatie. Schakel daarvoor een jurist in.
Hoe voorkom je dit probleem bij een volgende aankoop?
Vraag vóór de aankoop altijd de Kadasterinformatie op van het perceel dat je wilt kopen én van de aangrenzende percelen. Daarin zie je of er erfdienstbaarheden rusten op de grond. Staat er een erfdienstbaarheid op het perceel van de buurman ten gunste van jouw toekomstige perceel, dan heb je recht van overpad. Staat er een erfdienstbaarheid op jóuw toekomstige perceel, dan mag de buurman juist over jouw grond lopen of rijden.
Een notaris is verplicht om dit bij de eigendomsoverdracht te controleren en in de leveringsakte te vermelden. Twijfel je als koper of dit goed is gedaan? Vraag de notaris dan expliciet om uitleg over alle rechten en lasten die op het perceel rusten voordat je tekent.
Staat het recht van overpad niet in je koopcontract, ga dan als eerste naar het Kadaster. Daar ligt vrijwel altijd het echte antwoord. Is er niets geregistreerd én is er geen mondeling of gebruik-gebaseerd recht, dan is het verstandig om juridisch advies in te winnen, bijvoorbeeld via het Juridisch Loket, voordat je stappen zet richting de buurman of de rechter.
