Een huis verkopen gaat sneller en soepeler als je het in de juiste volgorde aanpakt. Het stappenplan voor het verkopen van je huis begint bij een basisvraag: ga je eerst verkopen of eerst kopen? Daarna volgen keuzes over een makelaar, de vraagprijs, bezichtigingen en uiteindelijk de overdracht bij de notaris. Hieronder loop je het hele proces door, van de eerste beslissing tot de sleuteloverdracht.
Stap 1: eerst kopen of eerst verkopen?
Dit is de keuze waar alles mee begint. Als je eerst verkoopt, weet je precies wat je woning opbrengt en hoe groot je budget voor een nieuwe woning is. Het nadeel: je kunt dakloos eindigen als je geen nieuwe woning vindt op tijd. Koop je eerst, dan loop je het risico dat je tijdelijk twee hypotheken hebt als je eigen huis lang te koop staat. In een krappe markt kiezen veel verkopers voor eerst kopen en het risico van dubbele lasten voor lief nemen. In een rustiger markt is eerst verkopen veiliger.
Stap 2: zelf verkopen of een makelaar inschakelen?
Je kunt je huis zelf verkopen via platforms als Funda of een andere verkoopsite. Dat scheelt courtage (doorgaans 1 tot 1,5 procent van de verkoopprijs, naar schatting rond 3.000 tot 7.500 euro bij een gemiddeld huis in 2026), maar kost je veel tijd en kennis. Een makelaar regelt de woningpresentatie, onderhandelt voor je en bewaakt juridische valkuilen. Heb je weinig ervaring met onderhandelen of de woningmarkt, dan verdient een makelaar zichzelf vaak terug.
Stap 3: achterstallig onderhoud aanpakken
Een lekkend dak, een verouderde cv-ketel of een schimmelende badkamer schrikken kopers af en drukken de prijs. Loop de woning kritisch door en pak kleine gebreken aan voordat je hem te koop zet. Grote reparaties die meer kosten dan ze opbrengen, kun je beter openlijk communiceren in de verkoopomschrijving in plaats van ze te verbergen. Eerlijkheid beschermt je ook juridisch achteraf.
Stap 4: de vraagprijs bepalen
Een goede vraagprijs is gebaseerd op vergelijkbare woningen die recent in jouw buurt zijn verkocht, niet op wat jij er zelf voor betaald hebt of wat je er in gestoken hebt. Een makelaar maakt een waardebepaling, of je laat een onafhankelijke taxateur komen. Te hoog inzetten schrikt kopers af; te laag vraagt om biedingen onder de waarde. Een realistische prijs trekt meer geïnteresseerden en leidt vaker tot een vlotte verkoop.
Stap 5: de woning presenteren
Professionele foto’s zijn geen luxe maar een vereiste. De meeste kopers zoeken online en beslissen binnen seconden of ze verder scrollen of klikken. Ruim op, neutraliseer de inrichting (te persoonlijke spullen weg) en zorg voor goed licht. Sommige verkopers huren een stylist in, maar veel is al te bereiken met een grondige schoonmaak en een paar kleine aanpassingen. Vergeet ook de buitenkant niet: een nette voortuin of gevel geeft direct een goede eerste indruk.
Stap 6: de woning te koop zetten en bezichtigingen plannen
Je makelaar plaatst de woning op Funda en eventueel andere kanalen. Zodra de woning online staat, kunnen aanvragen voor bezichtigingen binnenstromen. Plan bezichtigingen op momenten dat de woning er op zijn best uitziet (daglicht, opgeruimd) en zorg dat je zelf niet thuis bent als de makelaar rondleidt. Kopers voelen zich vrijer om eerlijk te praten als de eigenaar er niet bij staat.
Stap 7: onderhandelen en een bod accepteren
Bij meerdere geïnteresseerden kies je of je iedereen de kans geeft een bod uit te brengen of dat je met één partij onderhandelt. Let niet alleen op het bedrag, maar ook op de voorwaarden: koopt de koper vrij op naam of kosten koper? Zijn er ontbindende voorwaarden, zoals een voorbehoud van financiering of een bouwkundige keuring? Die voorwaarden bepalen hoe zeker de verkoop is. Een hoog bod met veel voorbehouden is soms minder aantrekkelijk dan een iets lager bod zonder.
Stap 8: het koopcontract en de ontbindingstermijn
Na een mondeling akkoord stelt de makelaar of notaris een koopovereenkomst op. De koper heeft na ondertekening drie dagen wettelijke bedenktijd om zonder opgave van reden af te zien van de koop. Daarna gelden alleen de ontbindende voorwaarden die in het contract staan. Controleer het contract goed: staan alle afspraken erin, zoals de opleverdatum, wat achterblijft in de woning en welke roerende zaken meegaan?
Stap 9: energielabel en andere verplichte documenten
Als verkoper ben je verplicht een geldig energielabel te hebben voor de overdracht. Heb je dat niet, dan riskeer je een boete. Verder kunnen de koper of zijn hypotheekverstrekker vragen om een bouwkundige keuring, een VvE-documentatie (bij appartementen) of een lijst van gebreken. Zorg dat je deze documenten op tijd verzamelt zodat de verkoop niet vertraagt.
Stap 10: de overdracht bij de notaris
Op de afgesproken datum teken je bij de notaris de leveringsakte en de hypotheekakte. Vlak voor de overdracht vindt een eindinspectie plaats: loopt alles nog zoals verwacht, zijn de afgesproken zaken achtergebleven? Na het tekenen maakt de notaris het bedrag over naar jouw rekening, minus de aflossing van je eigen hypotheek en de kosten. Je geeft de sleutels af en de woning is officieel van de koper.
Veelgestelde vragen over het verkopen van een huis
Hoe lang duurt het gemiddeld om een huis te verkopen?
Dat hangt sterk af van de regio en de markt. In populaire stedelijke gebieden staat een woning soms binnen een week verkocht. In rustiger regio’s kan het enkele maanden duren. Reken na het tekenen van het koopcontract op gemiddeld vier tot acht weken tot de notariële overdracht.
Wat kost een huis verkopen?
De grootste kostenpost is de makelaar, naar schatting 1 tot 1,5 procent courtage in 2026. Daarboven komen notariskosten (voor de leveringsakte), eventuele taxatiekosten, kosten voor een energielabel en mogelijke verbeterkosten aan de woning. Reken in totaal op een paar duizend euro, afhankelijk van de verkoopprijs en keuzes die je maakt.
Moet je belasting betalen over de verkoopwinst?
In Nederland betaal je in principe geen inkomstenbelasting over de winst bij verkoop van je eigen woning. Wel geldt de bijleenregeling: als je overwaarde hebt, moet je die bij de aankoop van een nieuwe woning gebruiken om hypotheekrenteaftrek te behouden over het nieuwe deel van de lening.
Kun je je huis verkopen met een restschuld?
Ja, maar je bent dan zelf verantwoordelijk voor het verschil tussen de verkoopprijs en de openstaande hypotheek. Spreek dit vooraf af met je bank en informeer naar eventuele regelingen voor restschuldfinanciering.
Het verkopen van een huis is een proces met veel stappen, maar elke stap is te overzien als je ze in de juiste volgorde aanpakt. Neem de tijd voor de voorbereiding, wees eerlijk over gebreken en laat je goed informeren bij de keuze voor een makelaar. Zo voorkom je verrassingen en vergroot je de kans op een vlotte, eerlijke verkoop.
