Een verhuurd huis is bij verkoop minder waard dan een leeg huis. Dat is de korte samenvatting. Hoeveel minder hangt af van het type huurcontract, de huurprijs en de koper. In de praktijk ligt de waarde in verhuurde staat vaak 10 tot 30 procent lager dan de vrije verkoopwaarde, maar de afwijking kan groter of kleiner zijn afhankelijk van de situatie.
Waarom een verhuurd huis minder waard is bij verkoop
Een koper die een bewoond huis koopt, neemt ook de huurder over. Hij kan er zelf niet in wonen, hij kan de woning niet direct verkopen aan een eigenaar-bewoner en hij moet zich houden aan alle regels van het huurcontract. Dat beperkt de groep mogelijke kopers. In de praktijk zijn het vooral beleggers die interesse hebben, en die rekenen anders dan particuliere kopers.
Een belegger kijkt naar het rendement dat hij op de woning maakt. Hij neemt de jaarlijkse huurinkomsten en vergelijkt die met de aankoopprijs. Als de huurprijs laag is ten opzichte van de marktwaarde van de woning, is het rendement onaantrekkelijk, en zal hij een lagere prijs bieden. Is de huurprijs juist marktconform of hoog, dan kan de waardevermindering meevallen.
De invloed van het type huurcontract op de waarde
Niet elk huurcontract weegt even zwaar mee in de waardebepaling. Het verschil zit vooral in de mate van huurbescherming die de huurder heeft.
- Tijdelijk huurcontract (maximaal twee jaar): de huurder moet na afloop vertrekken. De koper weet wanneer hij de woning leeg krijgt. Dat maakt de situatie vergelijkbaar met een woning die binnenkort vrij komt, en de waardevermindering is relatief beperkt.
- Onbepaalde tijd (sociale of vrije sector): de huurder heeft verregaande huurbescherming. De verhuurder kan het contract zelden opzeggen. Dit drukt de waarde het sterkst, want de koper weet niet wanneer de woning vrij beschikbaar is.
- Commerciële huurcontracten (bedrijfsruimte): andere regels, maar ook hier weegt de resterende looptijd zwaar mee.
Hoe de waarde van een verhuurd huis wordt berekend
Taxateurs en makelaars gebruiken voor een woning in verhuurde staat de zogenoemde “leegwaardeverhouding”. Die geeft als percentage weer hoeveel de verhuurde woning waard is ten opzichte van de vrije verkoopwaarde. De Belastingdienst hanteert voor erfbelasting en schenkbelasting ook een leegwaarderatio, die is gebaseerd op de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde van de woning.
Een eenvoudig rekenvoorbeeld maakt het concreet. Stel: jouw woning heeft een vrije marktwaarde van 350.000 euro. De jaarlijkse huur is 9.000 euro, wat neerkomt op een huurquote van ongeveer 2,6 procent van de WOZ-waarde. Bij een lage huurquote past de Belastingdienst een lagere leegwaarderatio toe, wat betekent dat de belastbare waarde lager uitvalt. Voor de verkoopprijs geldt een vergelijkbare redenering: een belegger die 5 procent bruto rendement wil, betaalt voor diezelfde 9.000 euro aan huur maximaal 180.000 euro. Dat is bijna de helft van de vrije marktwaarde.
Dit is een extreme situatie met een lage huurprijs, maar het laat zien hoe gevoelig de waarde is voor de hoogte van de huur. Bij een marktconforme huurprijs is de klap een stuk kleiner.
Verhuurd huis verkopen aan de huurder zelf
Een optie die regelmatig wordt onderschat: de woning verkopen aan de zittende huurder. De huurder hoeft dan niet te verhuizen, wat het proces voor iedereen eenvoudiger maakt. Bovendien betaalt een huurder die de woning wil kopen om er zelf in te blijven wonen, soms dichter bij de vrije marktwaarde dan een belegger. Hij heeft immers belang bij de woning als thuis, niet alleen als investering.
Er is geen wettelijke verplichting om de huurder als eerste aan te bieden, tenzij er contractueel een voorkeursrecht is afgesproken. Maar het loont zeker om dat gesprek aan te gaan voordat je de woning op de markt brengt.
Wanneer verkopen juist voordelig kan zijn
Verkopen in verhuurde staat is niet altijd nadelig. Als de huurprijs dicht bij of boven de marktconforme huur ligt, is het rendement voor een belegger aantrekkelijk en valt de prijsverlaging mee. In gespannen huurmarkten, waar beleggers bereid zijn genoegen te nemen met een lager rendement, kan de waarde zelfs dicht bij de vrije marktwaarde liggen.
Wacht je tot de huurder vrijwillig vertrekt, dan kun je de woning daarna als vrije woning verkopen en ontvang je de volle marktwaarde. Dat kan de moeite waard zijn als de verwachte vertrekdatum niet te ver weg is en de woningmarkt gunstig is.
De beste stap is een taxatie laten uitvoeren door een makelaar of taxateur die ervaring heeft met verhuurde woningen. Die kan de leegwaardeverhouding voor jouw specifieke situatie berekenen en je helpen de afweging te maken tussen nu verkopen of wachten.
