Je verhuurde woning verkopen aan de huurder is zeker mogelijk, en in de praktijk gebeurt het regelmatig. De huurder moet dan wel bereid zijn om te kopen én de financiële middelen hebben om de woning te financieren. Zijn beide dingen aanwezig, dan kan zo’n verkoop voor beide partijen voordelig uitpakken.
Waarom verkopen aan de huurder aantrekkelijk kan zijn
Verkopen aan de huidige huurder scheelt je als verhuurder een hoop gedoe. Je hoeft de woning niet leeg op te leveren, je hebt geen bezichtigingen met vreemden en je weet precies met wie je zaken doet. De huurder kent de woning al van binnen en hoeft geen onverwachte verrassingen te vrezen. Dat maakt de onderhandeling vaak soepeler dan een reguliere verkoop op de markt.
Daar staat tegenover dat je bij een verhuurde woning doorgaans een lagere verkoopprijs krijgt dan bij een leegstaande woning. Kopers rekenen een zogenoemde leegwaardeverhouding in: hoe lager de huur ten opzichte van de vrije verkoopwaarde, hoe groter de korting die ze hanteren. Als de huurder zelf koopt, vervalt dat probleem deels, maar de huurder zal die korting ook kennen en er mogelijk naar vragen.
Heeft de huurder een voorkeursrecht?
In Nederland heeft een huurder géén wettelijk voorkeursrecht op de woning. Je bent als verhuurder dus niet verplicht om de woning eerst aan de huurder aan te bieden voordat je elders verkoopt. Dat onderscheidt Nederland van sommige andere landen. Je mag de woning direct op de vrije markt zetten zonder de huurder iets te vragen.
Toch kiezen verhuurders er regelmatig voor om de huurder als eerste te benaderen. Dat is praktisch: als de huurder koopt, hoef je geen rekening te houden met de opzegtermijn en lever je de woning niet leeg op. Voor de huurder is het ook aantrekkelijk, omdat hij of zij de verhuiskosten bespaart en in de vertrouwde woning kan blijven.
Verhuurde woning verkopen aan huurder: de stappen
Wil je concreet aan de slag? Dan is dit globaal hoe het proces verloopt:
- Stap 1: Peiling bij de huurder. Vraag informeel of de huurder interesse heeft. Geen verplicht aanbod, maar een eerste oriëntatie.
- Stap 2: Taxatie laten uitvoeren. Laat de woning taxeren om een reële marktwaarde te bepalen. Zo weet je allebei waar je aan toe bent bij de onderhandeling.
- Stap 3: Onderhandelen over de prijs. De huurder kan een lager bod doen dan de vrije verkoopwaarde. Jij bepaalt of je daarmee akkoord gaat. Er is geen verplichting om te verkopen onder de getaxeerde waarde.
- Stap 4: Huurder regelt financiering. De huurder moet een hypotheek aanvragen. Houd rekening met de tijd die dit kost, vaak vier tot acht weken.
- Stap 5: Koopovereenkomst opstellen. Schakel een notaris in. De huurovereenkomst eindigt op het moment van juridische overdracht bij de notaris.
- Stap 6: Overdracht bij de notaris. Na het tekenen van de akte wordt de huurder eigenaar en eindigt de huurrelatie automatisch.
Wat gebeurt er met de huurovereenkomst?
De huurovereenkomst loopt door totdat de eigendomsoverdracht bij de notaris plaatsvindt. Je hoeft de huurovereenkomst dus niet apart op te zeggen. Op het moment dat de huurder eigenaar wordt, valt de huurrelatie van rechtswege weg. Praktisch gezien betaalt de huurder tot de datum van overdracht gewoon huur. Daarna begint de hypotheekbetalingsverplichting.
Het is verstandig om dit schriftelijk vast te leggen in de koopovereenkomst, zodat er geen onduidelijkheid bestaat over wie wat betaalt tussen ondertekening en overdracht.
Prijs: hoeveel korting is redelijk?
Dit is het punt waarop de onderhandeling het vaakst stroef loopt. Een huurder weet dat een verhuurde woning op de vrije markt minder waard is dan een leegstaande woning, en zal daar vaak naar verwijzen. Als verhuurder sta je sterk als de huurder graag in de woning wil blijven: je hoeft niet te verkopen, en de huurder loopt het risico dat je de woning aan een belegger verkoopt die de huurprijs verhoogt of de woning uiteindelijk leeg wil hebben.
Een grove richtlijn: verhuurde woningen worden op de vrije markt doorgaans verkocht met een korting van 10 tot 30 procent ten opzichte van de vrije verkoopwaarde, afhankelijk van de hoogte van de huur en de resterende huurtermijn. Als de huurder koopt, is een korting van 5 tot 15 procent een reëlere bandbreedte, omdat de huurder direct intrek neemt en er geen leegstandsrisico is. Dit zijn algemene richtlijnen, geen vaste regels. Laat altijd een onafhankelijke taxatie uitvoeren.
Let op: overdrachtsbelasting voor de huurder
De huurder betaalt bij aankoop overdrachtsbelasting. In 2024 is dat 2 procent voor een eigen woning die als hoofdverblijf dient. Omdat de huurder al in de woning woont en het als hoofdverblijf gaat gebruiken, valt de aankoop normaal gesproken onder dit lagere tarief. Voor huurders jonger dan 35 jaar kan onder voorwaarden de startersvrijstelling gelden, waardoor ze helemaal geen overdrachtsbelasting betalen. Controleer de actuele regels bij de Belastingdienst, want de grensbedragen worden jaarlijks aangepast.
Verkopen aan de huurder is in veel gevallen de meest praktische route voor verhuurders die van hun woning af willen zonder rompslomp. De sleutel zit in een eerlijke taxatie, heldere afspraken en een notaris die alles goed vastlegt. Zijn de huurder en jij het eens over de prijs, dan is de rest van het proces vrij recht toe recht aan.
