Een voorlopig koopcontract ontbinden kan alleen als je een geldige reden hebt die in het contract is vastgelegd. De meest gebruikte route is de ontbindende voorwaarde, zoals de financieringsvoorbehoud. Zonder zo’n voorwaarde riskeer je een boete van meestal 10% van de koopsom als je alsnog wilt afzien van de koop.
Wat is een ontbindende voorwaarde?
Een ontbindende voorwaarde geeft je het recht om het koopcontract te ontbinden zonder financiële gevolgen, als aan een bepaalde voorwaarde is voldaan. De meest voorkomende is het financieringsvoorbehoud: als je de hypotheek niet rond krijgt, kun je van de koop af. Andere veelgebruikte ontbindende voorwaarden zijn een negatief bouwkundig rapport of het niet verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Let goed op de formulering en de deadline in je contract. Bij een financieringsvoorbehoud staat er vaak zoiets als: “koper heeft het recht deze overeenkomst te ontbinden indien hij niet in staat is financiering te verkrijgen van minimaal [koopsom] voor [datum].” Heb je geen hypotheek kunnen regelen voor die datum, dan moet je dit schriftelijk en op tijd melden, meestal met een bewijsstuk van de bank.
Zo ontbind je het voorlopig koopcontract via een ontbindende voorwaarde
Het proces verloopt stap voor stap:
- Controleer welke ontbindende voorwaarden in jouw contract staan en tot welke datum je ze kunt inroepen.
- Zorg voor bewijs. Bij een financieringsvoorbehoud zijn dat doorgaans minimaal twee afwijzingen van verschillende hypotheekverstrekkers.
- Stuur de ontbinding schriftelijk op, bij voorkeur per aangetekende brief of e-mail met leesbevestiging, aan de verkoper of diens makelaar.
- Doe dit voor de in het contract genoemde deadline. Ben je te laat, dan vervalt je recht op kosteloos ontbinden.
- Als alles klopt, krijg je een eventuele waarborgsom volledig terug.
Voorlopig koopcontract ontbinden zonder ontbindende voorwaarde
Heb je geen ontbindende voorwaarden, of zijn die al verlopen? Dan is het veel lastiger om van het contract af te komen. Juridisch gezien ben je gebonden aan het contract. Als je toch wilt ontbinden, kan de verkoper een boete eisen van 10% van de koopsom. Bij een woning van 350.000 euro is dat 35.000 euro. Dit is geen schatting, maar een standaardbedrag dat in vrijwel alle NVM-koopcontracten staat.
In sommige gevallen is ontbinding toch mogelijk zonder boete, bijvoorbeeld als de verkoper zelf tekortschiet in zijn verplichtingen, als er sprake is van dwaling (je bent op het verkeerde been gezet over iets wezenlijks), of als er bedrog in het spel is. Dit zijn juridische uitzonderingen waarvoor je bijna altijd een advocaat nodig hebt. Ga er niet vanuit dat dit makkelijk te bewijzen is.
Bedenktijd: de drie dagen na ondertekening
Er is één situatie waarbij je altijd kunt ontbinden, zelfs zonder ontbindende voorwaarden: de wettelijke bedenktijd. Als koper heb je na ondertekening van het voorlopig koopcontract drie dagen (72 uur) bedenktijd. In die periode kun je zonder opgave van reden en zonder boete van de koop af. Minstens twee van de drie dagen moeten werkdagen zijn. Val de laatste dag op een zondag of feestdag? Dan schuift de deadline door naar de volgende werkdag.
Gebruik je de bedenktijd, stuur dan ook hier een schriftelijke ontbinding. Een mondelinge mededeling is juridisch niet voldoende.
Wat gebeurt er met de waarborgsom?
Bij een geldige ontbinding via een ontbindende voorwaarde of binnen de bedenktijd krijg je de waarborgsom volledig terug. Ontbind je zonder geldige grond, dan ben je die kwijt als boete, plus mogelijk het resterende bedrag tot de volledige 10% als de waarborgsom lager was. De waarborgsom is vaak 10% van de koopsom, maar kan ook lager zijn als koper en verkoper dat afspreken.
Zit je in een situatie waarbij je twijfelt of je recht hebt op ontbinding, schakel dan altijd een jurist of notaris in voordat je stappen onderneemt. Een verkeerde handeling kan je duur komen te staan, en soms is er meer ruimte dan je denkt, maar ook minder.
