Na het tekenen van het koopcontract heb je als koper 3 dagen wettelijke bedenktijd. In die periode kun je de koop zonder opgave van reden ontbinden, zonder dat je een boete betaalt. Die bedenktijd is er speciaal voor jou als particuliere koper; de verkoper heeft deze bescherming niet.
De 3 dagen gaan in op de dag nádat jij het getekende koopcontract hebt ontvangen. Dat klinkt eenvoudig, maar er zijn een paar regels over weekenden en feestdagen die het iets minder rechttoe rechtaan maken dan je misschien verwacht.
Hoe telt de bedenktijd bij het kopen van een huis precies?
De bedenktijd van 3 dagen wordt berekend op basis van kalenderdagen, maar weekenddagen en officiële feestdagen tellen niet volledig mee. De wettelijke regel is dat er minimaal 2 werkdagen in de bedenktijd moeten zitten. Valt een deel van die 3 dagen in een weekend of op een feestdag, dan schuift de einddatum op.
Een concreet voorbeeld: stel dat je het koopcontract op vrijdag ontvangt. De bedenktijd begint dan op zaterdag. Zaterdag en zondag tellen niet als volledige werkdagen, waardoor de bedenktijd doorloopt tot en met dinsdag. Je hebt dan in de praktijk meer dan 3 kalenderdagen de tijd.
Ontvang je het contract op maandag, dan begint de bedenktijd op dinsdag en eindigt die op donderdag om middernacht. Alle drie de dagen zijn werkdagen, dus er schuift niets op.
Wat kun je doen tijdens de bedenktijd?
De bedenktijd is bedoeld om de aankoop nog eens rustig te bekijken. In de praktijk gebruik je deze periode voor een aantal concrete dingen:
- Extra bouwkundige keuring laten uitvoeren als je dat nog niet hebt gedaan.
- Je hypotheekadviseur raadplegen over de financierbaarheid.
- Het koopcontract (nogmaals) door een jurist of makelaar laten controleren.
- Nadenken of de koopprijs en de voorwaarden echt kloppen voor jou.
Je hoeft tijdens de bedenktijd geen reden op te geven als je de koop wilt ontbinden. Je stuurt de verkoper (of diens makelaar) schriftelijk een bericht dat je afziet van de koop, en de koop is ongedaan gemaakt. Zorg dat je dat bericht aangetekend verstuurt of op een andere manier kunt bewijzen dat het op tijd was.
Ontbinden na de bedenktijd: dan gelden andere regels
De wettelijke bedenktijd van 3 dagen is iets anders dan de ontbindende voorwaarden in het koopcontract. Die voorwaarden, zoals een financieringsvoorbehoud, geven je ook de mogelijkheid om de koop te ontbinden, maar alleen op de grond die in het contract staat en binnen de afgesproken termijn.
Wil je de koop ontbinden buiten de bedenktijd én zonder geldige ontbindende voorwaarde? Dan ben je in principe een boete verschuldigd. Dat is doorgaans 10% van de koopsom. Bij een woning van 350.000 euro is dat 35.000 euro. De rechtbank kan hier in uitzonderlijke gevallen van afwijken, maar reken er niet op.
Kan de bedenktijd worden verlengd?
Ja, dat mag. Koper en verkoper kunnen in het koopcontract afspreken dat de bedenktijd langer is dan 3 dagen. Een langere bedenktijd werkt alleen in jouw voordeel; de wettelijke minimumtermijn van 3 dagen kan niet worden ingekort of weggecontracteerd.
In de praktijk worden langere bedenktijden niet standaard aangeboden. Als de woningmarkt gespannen is, zullen verkopers er weinig voor voelen om jou meer tijd te geven dan wettelijk verplicht. Het is een onderhandelingspunt, maar geen recht.
Ken je rechten tijdens de bedenktijd en gebruik die periode actief. Laat het contract nog eens nakijken, vraag je hypotheekadviseur om een snelle berekening en kijk de woning eventueel nog een keer met frisse ogen. Drie dagen gaat snel, zeker als er weekenddagen bij zitten.
