Een huis kopen voor je kind is mogelijk, maar er zijn fiscale en juridische regels waar je rekening mee moet houden. De belangrijkste voorwaarde: als je als ouder een hypotheek verstrekt aan je kind, moet je kind een marktconforme rente betalen en moet die hypotheek geregistreerd zijn. Doe je dat niet goed, dan kan de Belastingdienst de situatie anders beoordelen en loop je tegen onverwachte belastingaanslagen aan.
Welke manieren zijn er om een huis te kopen voor je kind?
Er zijn in grote lijnen drie routes die ouders kiezen:
- Je koopt het huis zelf en verhuurt het aan je kind. Jij bent dan eigenaar, je kind betaalt huur. Het pand valt in box 3 van de inkomstenbelasting.
- Je schenkt geld zodat je kind zelf kan kopen. Je kind wordt eigenaar en sluit een reguliere hypotheek af. Dit is fiscaal vaak de eenvoudigste route.
- Je verstrekt zelf een lening (familiehypotheek). Je kind koopt het huis, jij leent het benodigde bedrag. Je kind betaalt jou rente en aflossing, net als bij een bank.
Elke route heeft andere fiscale gevolgen, risico’s en praktische haken. Hieronder lees je waar de meeste vragen over ontstaan.
Huis kopen voor kind via een familiehypotheek
Een familiehypotheek is populair omdat je kind geen bank nodig heeft en jij de rente ontvangt in plaats van een bank. Maar voor de Belastingdienst moet zo’n lening er uitzien als een echte hypotheek. Dat betekent:
- Je kind betaalt een rente die vergelijkbaar is met wat een bank rekent (marktconform).
- De lening wordt notarieel vastgelegd en ingeschreven in het Kadaster.
- Er is een aflossingsschema: je kind lost de lening annuïtair of lineair af.
- Je kind geeft de lening op in de belastingaangifte, zodat de hypotheekrenteaftrek geldt.
Sla je een van deze stappen over, dan loopt je kind de hypotheekrenteaftrek mis. Dat kan per jaar om een behoorlijk bedrag gaan, zeker bij een lening van twee à drie ton. Laat de lening altijd vastleggen door een notaris.
Wat als je het huis zelf koopt en verhuurt?
Als jij het huis koopt en het aan je kind verhuurt, wordt de woning gezien als beleggingsvermogen. Het pand valt dan in box 3, en je betaalt belasting over de waarde ervan. Je kind heeft in deze situatie geen eigen woning en bouwt ook geen eigen vermogen op in het huis.
Let op: als je de huur ver onder de marktprijs stelt omdat het je kind is, kan de Belastingdienst dit zien als een schenking. Die schenking boven de jaarlijkse vrijstelling (naar schatting rond 6.700 euro per jaar in 2026) is dan belast met schenkbelasting. Verhuur je wél tegen marktconforme huur, dan is dit geen probleem, maar voor je kind is huren logischerwijs minder aantrekkelijk dan eigenaar zijn.
Schenken: de meest directe route
Je mag je kind jaarlijks een bedrag schenken tot de schenkingsvrijstelling zonder dat daar belasting over betaalt. Wil je een groter bedrag ineens schenken voor de aankoop van een woning, dan zijn er extra vrijstellingen mogelijk, maar die regels veranderen regelmatig. Raadpleeg daarvoor de actuele informatie van de Belastingdienst of een belastingadviseur.
Het voordeel van schenken is dat je kind volledig eigenaar wordt en zelfstandig een hypotheek bij een bank kan afsluiten. Een nadeel: het geschonken bedrag is weg uit jouw vermogen en je hebt er geen zeggenschap meer over. Dat is ook meteen een punt om goed over na te denken voordat je grote bedragen overboekt.
Risico’s en valkuilen op een rij
Ouders die een huis kopen voor hun kind onderschatten soms de risico’s. Een paar concrete situaties waar het mis kan gaan:
- Relatieproblemen van je kind. Als je kind trouwt of een geregistreerd partnerschap aangaat, kan de partner bij scheiding recht krijgen op een deel van het huis. Huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden kunnen dit beperken.
- Financiële problemen van je kind. Schuldeisers van je kind kunnen in theorie beslag leggen op het huis als jouw kind eigenaar is.
- Jouw eigen liquiditeit. Als je eigen spaargeld vastzit in het huis van je kind en je hebt het later zelf nodig, bijvoorbeeld voor zorg, is dat geld niet snel beschikbaar.
- Meerdere kinderen. Bedenk hoe dit eerlijk verdeeld wordt als je meerdere kinderen hebt. Een schenking of lening aan één kind kan later voor spanning zorgen bij de erfenis.
Kosten bij het kopen van een huis voor je kind
Of je nu zelf koopt of je kind, de gebruikelijke kosten gelden gewoon: overdrachtsbelasting, notariskosten, makelaarskosten en eventueel taxatiekosten. Koopt je kind zelf en is hij of zij jonger dan 35 jaar, dan geldt onder voorwaarden een vrijstelling van overdrachtsbelasting (de startersvrijstelling). Die vrijstelling geldt niet als jij als ouder het huis koopt en op jouw naam zet.
Koopt jij het huis en gaat het later alsnog over naar je kind, dan betaal je opnieuw overdrachtsbelasting bij de overdracht. Dat is een kostenpost die je bij de planning moet meenemen.
De slimste aanpak hangt sterk af van de situatie: hoeveel vermogen je hebt, of je meer kinderen hebt, hoe oud je kind is en wat de woningwaarde is. Laat je in elk geval adviseren door een onafhankelijk financieel adviseur of belastingadviseur voordat je een beslissing neemt. Een fout in de constructie kost je makkelijk duizenden euro’s extra aan belasting of juridische kosten.
