Het ouderlijk huis verkopen vóór het overlijden van de ouders is gewoon mogelijk, en voor veel families kan het financieel voordelig uitpakken. Ouders mogen hun eigen woning verkopen wanneer ze willen, ook als ze op leeftijd zijn. De vraag is wanneer het slim is om dit te doen en waar je op moet letten.
Waarom het ouderlijk huis verkopen voor overlijden?
De meest genoemde reden is erfbelasting besparen. Als ouders bij overlijden nog een woning bezitten, telt die mee in de nalatenschap. Over de erfenis boven de vrijstelling betalen kinderen erfbelasting. Door het huis al tijdens het leven te verkopen en de opbrengst te schenken of te besteden, kan de belastbare nalatenschap lager uitvallen.
Een andere reden is praktisch van aard. Ouders die naar een verzorgingshuis verhuizen of bij een kind intrekken, hebben het huis simpelweg niet meer nodig. In plaats van het leeg te laten staan totdat de erfenis wordt afgewikkeld, kiest een deel van de families ervoor het huis al bij leven te verkopen en de opbrengst te gebruiken voor de zorgkosten of te schenken aan de kinderen.
Erfbelasting besparen: hoe werkt dat precies?
In Nederland betalen kinderen erfbelasting over het deel van de erfenis boven hun vrijstelling. Naar schatting lag die vrijstelling voor kinderen rond 23.000 euro in 2025 (controleer het actuele bedrag via de Belastingdienst). Over het meerdere betalen zij een tarief van 10% tot 20%, afhankelijk van de hoogte van de erfenis.
Stel: het ouderlijk huis heeft een waarde van 300.000 euro. Als dat bij overlijden in de nalatenschap valt, betalen kinderen erfbelasting over het deel boven de vrijstelling. Als ouders het huis bij leven verkopen en de opbrengst jaarlijks schenken aan de kinderen via de schenkingsvrijstelling, valt er minder of geen erfbelasting te betalen over dat bedrag. Elk jaar mogen ouders belastingvrij een bedrag schenken aan ieder kind. Naar schatting was die jaarlijkse vrijstelling voor schenken van ouder aan kind rond 6.600 euro in 2025. Grotere bedragen zijn ook mogelijk, maar daar geldt schenkbelasting over het meerdere.
Het is een misverstand dat je door het huis snel vóór overlijden te verkopen automatisch belasting bespaart. De Belastingdienst let op “verdachte” transacties vlak voor overlijden. Schenkingen gedaan binnen 180 dagen voor overlijden worden in veel gevallen alsnog meegeteld bij de nalatenschap. Een vroegtijdige planning werkt dan ook beter dan een verkoop in de laatste levensfase.
Wanneer is verkoop vóór overlijden juist niet verstandig?
Als de ouders het huis zelf nog bewonen en dat prettig vinden, is haast niet nodig. De eigen woning is voor de ouders zelf een stuk woonplezier, en dat weegt vaak zwaarder dan een belastingvoordeel. Bovendien geldt voor de eigen woning bij overlijden de WOZ-waarde in de aangifte erfbelasting, en die kan afhangen van de marktomstandigheden op dat moment.
Verder speelt mee dat de verkoopopbrengst daarna ergens moet staan. Als het geld op een spaarrekening van de ouders blijft staan, telt het alsnog mee in de nalatenschap. Verkoop helpt alleen als er ook een plan is voor wat er daarna met het geld gebeurt, via schenken, besteden aan zorgkosten of een andere bestemming.
Tot slot: als ouders willen dat kinderen het huis erven en er vervolgens in wonen, kan verkoop bij leven die optie weghalen. Het is goed om dat soort wensen tijdig te bespreken.
Praktische stappen als je het huis wilt verkopen voor overlijden
- Overleg met een notaris of belastingadviseur. Die kan uitrekenen of verkoop en schenken in jullie situatie echt voordeel oplevert, rekening houdend met de vrijstellingen en tarieven die op dat moment gelden.
- Bepaal wat er met de opbrengst gebeurt. Schenken, zorgkosten betalen of op rekening zetten: elke keuze heeft andere fiscale gevolgen.
- Plan ruim van tevoren. Schenkingen vlak voor overlijden tellen mogelijk toch mee bij de nalatenschap. Hoe eerder je begint, hoe effectiever de planning.
- Schakel een makelaar in. Zij regelen de verkoop zelf; dat deel is voor het ouderlijk huis niet anders dan bij een gewone woningverkoop.
- Leg afspraken vast. Zeker als een deel van de opbrengst naar kinderen gaat, is het slim om dat schriftelijk vast te leggen, bij voorkeur via de notaris.
Wat als de ouders wilsonbekwaam zijn?
Als ouders niet meer zelf beslissingen kunnen nemen, bijvoorbeeld door dementie, is het verkopen van het huis niet meer zo eenvoudig. In dat geval is een schriftelijke volmacht (ook wel levenstestament of notariële volmacht genoemd) nodig om namens hen te mogen handelen. Zonder zo’n volmacht moet via de kantonrechter een bewindvoerder of mentor worden aangesteld, wat een langduriger traject is. Dit is een extra reden om tijdig te regelen wat er met het huis moet gebeuren, terwijl de ouders dat zelf nog kunnen beslissen.
Het ouderlijk huis verkopen vóór het overlijden kan een slimme keuze zijn, maar het vraagt om een doordacht plan. De winst zit niet in de verkoop zelf, maar in wat er daarna met het geld gebeurt. Laat je adviseren door een notaris of fiscalist die jouw specifieke situatie kent, zodat je geen stappen overslaat die later voor problemen of onnodige belasting zorgen.
