Bij het kopen van een nieuwbouwwoning is het beste moment om je huidige huis te verkopen kort na het tekenen van de koop-aannemingsovereenkomst, maar pas als je een redelijk betrouwbare opleverdatum in zicht hebt. Verkoop je te vroeg, dan loop je het risico tijdelijk geen woonruimte te hebben. Wacht je te lang, dan draai je misschien een tijd op voor dubbele lasten.
De timing hangt af van hoe ver je nieuwbouwproject gevorderd is en hoeveel financiële ruimte je hebt. Hieronder lees je hoe je die afweging maakt.
Waarom timing zo lastig is bij nieuwbouw
Bij bestaande bouw weet je doorgaans precies wanneer de overdracht plaatsvindt. Bij nieuwbouw is de opleverdatum vaak een schatting, geen garantie. Bouwprojecten lopen regelmatig vertraging op door materiaalgebrek, personeelstekorten of vertragingen bij vergunningen. Een verwachte oplevering in Q3 van een jaar kan zomaar verschuiven naar Q1 van het jaar daarna.
Dat maakt het moeilijk om je huidige woning op het juiste moment in de verkoop te zetten. Verkoop je op basis van de geplande opleverdatum, dan kun je met een gat zitten als de bouw uitloopt. Je moet dan tijdelijk ergens anders wonen, wat huur, opslag en dubbele verhuiskosten betekent.
Wanneer huis verkopen bij nieuwbouw: de drie momenten afgewogen
Er zijn drie gangbare momenten waarop mensen hun huis in de verkoop zetten bij een nieuwbouwtraject. Elk heeft voor- en nadelen.
- Direct na tekenen van de koop-aannemingsovereenkomst. Je hebt nog weinig zekerheid over de opleverdatum. Dit is alleen verstandig als je de financiële ruimte hebt om een overbruggingskrediet of tijdelijke huur op te vangen, of als de woningmarkt in jouw regio zo snel beweegt dat wachten je een goede verkoopprijs kost.
- Ongeveer 6 tot 9 maanden voor de verwachte oplevering. Dit is voor de meeste mensen het meest logische moment. De bouw is dan al voldoende gevorderd om de opleverdatum redelijk in te schatten. Je hebt tijd om je huis te verkopen en de koper kan een normale overdrachtsperiode van 2 tot 3 maanden hanteren. Zo sluit je de verkoop van je oude woning dicht bij de oplevering van de nieuwe aan.
- Pas als de oplevering bevestigd is. Dit geeft de meeste zekerheid, maar dan zit je soms met weinig tijd om te verkopen. Je riskeert daarmee een lagere verkoopprijs omdat kopers weten dat je snel moet handelen, of je loopt toch nog tegen een korte overbruggingsperiode aan.
Overbruggingskrediet: hoe dat werkt
Als je huidige huis nog niet is verkocht op het moment dat je de nieuwbouwwoning afneemt, heb je tijdelijk twee woningen en twee hypotheken. Voor dat gat kun je een overbruggingskrediet afsluiten bij je geldverstrekker. Dat is een tijdelijke lening op de overwaarde van je huidige woning.
De rente op een overbruggingskrediet is doorgaans hoger dan op een gewone hypotheek. Hoe lang je het nodig hebt, bepaalt wat het je kost. Een paar maanden valt in de meeste gevallen mee. Loopt het op naar een jaar, dan tikt dat flink aan. Reken dit scenario altijd van tevoren door met je hypotheekadviseur, zodat je weet wat je maximaal kunt dragen.
Wat als je huis eerder verkocht is dan verwacht?
Dit is een situatie die veel mensen onderschatten. Stel: je zet je huis in de verkoop en het is binnen twee weken weg, maar je nieuwbouwwoning wordt pas over acht maanden opgeleverd. Dan moet je die tussenperiode overbruggen met tijdelijke huur of inschrijven bij iemand anders.
In een krappe huurmarkt is tijdelijke woonruimte niet altijd gemakkelijk te vinden, zeker niet voor gezinnen. Een optie is om bij de verkoop van je huidige woning een langere overdrachtstermijn te bedingen, bijvoorbeeld vier tot zes maanden in plaats van de gebruikelijke twee tot drie. Dat geeft je meer ruimte om de oplevering af te wachten. Niet elke koper is bereid zo lang te wachten, maar in een markt met weinig aanbod is dit vaker bespreekbaar dan je denkt.
Praktisch stappenplan
- Vraag bij de aannemer of projectontwikkelaar om een reële schatting van de opleverdatum, niet alleen de optimistische planning.
- Leg bij je hypotheekadviseur het scenario voor van zowel vroeg als laat verkopen, inclusief de kosten van overbrugging.
- Peil de lokale woningmarkt: hoe lang staan vergelijkbare woningen gemiddeld te koop? In een markt van twee weken hoef je later te beginnen dan in een markt van drie maanden.
- Zet je huis in de verkoop met een reële maar ruime overdrachtsperiode, zodat je de timing kunt afstemmen op de oplevering.
- Houd altijd rekening met minimaal twee tot drie maanden extra vertraging bij nieuwbouw. Bouw dat in je planning in.
Er is geen universeel beste moment om je huis te verkopen bij nieuwbouw, maar voor de meeste mensen werkt het goed om zo’n zes tot negen maanden voor de verwachte oplevering te starten met verkoop en tegelijk een flexibele overdrachtstermijn te bedingen. Bespreek de financiële scenario’s van tevoren door met je hypotheekadviseur, zodat je geen verrassingen hebt als de bouw even anders loopt dan gepland.
