Je huis verkopen aan je kind en er zelf blijven wonen is mogelijk, maar het is een constructie met belangrijke juridische, fiscale en praktische gevolgen waar je goed over moet nadenken. Je spreekt dan een verkoopprijs af met je kind, draagt de woning formeel over en sluit een huurcontract of gebruiksovereenkomst zodat jij in het huis kunt blijven wonen. Klinkt eenvoudig, maar de Belastingdienst kijkt hier kritisch naar.
Waarom kiezen mensen voor deze constructie?
De meest genoemde reden is vermogensoverdracht bij leven. Ouders willen hun kind alvast laten profiteren van de waarde van de woning, bijvoorbeeld om erfbelasting te beperken of om het kind eerder vermogen mee te geven. Een andere reden is het omzetten van “slapend” eigen vermogen in liquide middelen, terwijl je toch in je vertrouwde huis blijft wonen.
Soms speelt ook zorgbehoefte een rol. Als de eigen woning de toegang tot toeslagen of zorgtoelagen beïnvloedt, kan overdracht aan een kind aantrekkelijk lijken. Let op: de Belastingdienst en het CAK (voor eigen bijdrage bij zorg) kennen zogenoemde “fictieve verkrijging”-regels. Een verkoop die puur bedoeld is om vermogen te verstoppen, wordt niet zomaar geaccepteerd.
Huis verkopen aan kind en zelf blijven wonen: de juridische basis
Bij een echte verkoop aan je kind draag je de eigendom over via een notaris. Je kind wordt de nieuwe eigenaar en staat ingeschreven in het Kadaster. Jij sluit daarna een huurcontract of recht-van-gebruik-overeenkomst met je kind af, zodat je legaal in de woning kunt blijven wonen.
Het is belangrijk dat dit geen schijnconstructie is. Er moet een reële huurprijs worden afgesproken (minimaal de marktconforme huurwaarde), anders ziet de Belastingdienst de “te lage huur” als een schenking. Betaalt je kind jou een te lage koopprijs, dan wordt het verschil met de marktwaarde ook gezien als schenking, met mogelijke schenkbelasting als gevolg.
Wat betaalt je kind aan overdrachtsbelasting?
Bij de overdracht van een woning betaalt de koper in Nederland normaal gesproken overdrachtsbelasting. Voor een eigen woning geldt in 2026 voor kopers onder de 35 jaar een eenmalige vrijstelling (het zogeheten starterstarief van 0%), mits de woning onder een bepaalde grens valt en het kind er zelf in gaat wonen. Maar als jij in de woning blijft wonen, gaat je kind er zelf niet in wonen. Daarmee vervalt de startersvrijstelling en betaalt je kind het hogere tarief van 10,4% overdrachtsbelasting (het tarief voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen), naar schatting geldend in 2026. Controleer de actuele tarieven bij de Belastingdienst, want deze kunnen jaarlijks worden aangepast.
Rekenvoorbeeld: stel de woning heeft een marktwaarde van 400.000 euro. Dan betaalt je kind bij een overdracht waarbij jij erin blijft wonen naar schatting 41.600 euro aan overdrachtsbelasting (10,4% van 400.000), tenzij er een andere constructie van toepassing is.
Wat zijn de gevolgen voor jou als verkoper?
Als je de woning verkoopt, verdwijnt die uit jouw vermogen. Voor de inkomstenbelasting (box 3) heeft dat gevolgen: je hebt geen eigenwoningforfait meer en de waarde telt niet meer mee als vermogen in box 3. De eventuele overwaarde die je ontvangt, valt wél in box 3 als spaargeld of belegging, tenzij je het direct besteedt.
Je eigen woning telde voorheen mee in de eigenwoningregeling (box 1). Na de verkoop vervalt dat. Als je huur betaalt aan je kind, is die huur voor jou geen aftrekpost. Je kind moet de ontvangen huurinkomsten in bepaalde gevallen opgeven, afhankelijk van hoe de woning in de belastingaangifte valt.
Wat zijn de gevolgen voor andere kinderen?
Als je één kind de woning verkoopt (zeker onder de marktwaarde), kan dat wrijving geven met andere kinderen. Zij erven de woning later immers niet meer, terwijl dat kind al voordeel heeft gekregen. Wettelijk zijn kinderen legitieme portiehouders: zij hebben recht op een minimaal deel van de nalatenschap. Als de woning zodanig goedkoop is verkocht dat dit ten koste gaat van de legitieme portie van andere kinderen, kunnen zij later aanspraak maken op compensatie.
Leg daarom altijd de afspraken vast bij een notaris en bespreek de situatie ook met andere kinderen. Transparantie voorkomt conflicten later.
Wanneer is dit juist niet verstandig?
Er zijn situaties waarin je beter kunt afzien van deze constructie:
- Als je kind de aankoop moet financieren met een hypotheek en dat lastig lukt, bijvoorbeeld omdat de bank kritisch is op een woning die al bezet is door de ouder.
- Als de constructie puur bedoeld is om vermogen te verbergen voor de eigen bijdrage zorg (CAK): dat kan als vermogensvlucht worden aangemerkt.
- Als de verkoopprijs ver onder de marktwaarde ligt, want dan is er sprake van een (deels) schenking met bijbehorende schenkbelasting.
- Als er onduidelijkheid is over wie onderhoud en vaste lasten betaalt: regelt dat altijd schriftelijk.
Praktische stappen als je dit overweegt
Ga niet zelfstandig aan de slag met deze constructie. De stappen hieronder geven een richtlijn, maar professioneel advies is onmisbaar:
- Laat de woning taxeren door een onafhankelijke taxateur om de marktwaarde vast te stellen.
- Schakel een notaris in voor de overdrachtsakte en eventuele schenkingsafspraken.
- Laat een fiscalist of belastingadviseur de gevolgen voor schenkbelasting, overdrachtsbelasting en box 3 doorrekenen.
- Stel een huurcontract op met een marktconforme huurprijs.
- Leg afspraken over onderhoud, kosten en huurverhoging schriftelijk vast.
- Informeer eventuele andere kinderen en leg ook erfenisafspraken vast bij de notaris.
Je huis verkopen aan je kind en er zelf blijven wonen kan een slimme manier zijn van vermogensoverdracht, maar alleen als het eerlijk, transparant en fiscaal correct wordt opgezet. De Belastingdienst kijkt mee, andere kinderen ook. Laat je dus altijd begeleiden door een notaris én een belastingadviseur voordat je stappen zet.
