In de meeste gevallen hoef je het huis niet eerst te verkopen voordat je gaat scheiden. Sterker nog: het is vaak verstandiger om eerst de scheiding (of in ieder geval de echtscheidingsprocedure) te starten en daarna pas te beslissen wat er met de woning gebeurt. Toch hangt de beste volgorde af van jullie specifieke situatie, en er zijn omstandigheden waarin verkoop eerst wél logischer is.
Dit artikel legt uit wat de praktische gevolgen zijn van beide keuzes, zodat je weloverwogen kunt beslissen.
Waarom eerst scheiden vaak de betere volgorde is
Zodra jullie officieel gescheiden zijn, is de verdeling van bezittingen geregeld via het echtscheidingsconvenant of een rechterlijke uitspraak. Dat geeft duidelijkheid: wie krijgt de woning, of moet hij verkocht worden en hoe wordt de opbrengst verdeeld? Als je het huis verkoopt vóórdat die afspraken op papier staan, loop je het risico dat er achteraf alsnog ruzie ontstaat over de opbrengst of de schulden.
Er is nog een praktisch voordeel. Zolang je getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap hebt, ben je elkaars toestemming nodig voor de verkoop van de gezamenlijke woning. Die toestemming is wettelijk verplicht, ook als jij de enige eigenaar op papier bent. Dat betekent dat je de verkoop toch gezamenlijk moet regelen, of je nu eerst scheidt of niet. Het voordeel van eerst scheiden is dat je in het convenant ook meteen afspreekt hoe de verkoopprocedure eruitziet, wie de makelaar kiest en wie de kosten draagt.
Wanneer is eerst het huis verkopen wél slim?
Er zijn situaties waarin het praktischer is om de woning al voor of tijdens de scheidingsprocedure te verkopen:
- Jullie kunnen de lasten niet meer dragen. Als geen van beiden de hypotheek alleen kan betalen en er geen andere oplossing is, kan het noodzakelijk zijn om snel te verkopen, ook als de scheiding nog loopt.
- Er is overwaarde en jullie willen die snel verzilveren. Sommige stellen willen allebei zo snel mogelijk verder en zijn het eens over de verdeling. Dan kan verkoop tijdens de procedure soepel verlopen.
- Één van beiden verlaat de woning direct. Als iemand al elders woont en de hypotheek niet meer meebetaalt, kan de druk op de achterblijvende partner zo groot worden dat verkoop de enige uitweg is.
- Er is een restschuld. Staat het huis onder water (de hypotheek is hoger dan de verkoopwaarde), dan wil je de verkoopstrategie goed afstemmen op wat jullie allebei kunnen bijdragen. Dat is makkelijker als je de scheidingsafspraken al kent.
Eerst scheiden of eerst huis verkopen: de gevolgen voor de hypotheek
Zolang jullie allebei op de hypotheek staan, zijn jullie allebei hoofdelijk aansprakelijk. Dat verandert niet automatisch door te scheiden. Als jij na de scheiding de woning overneemt, moet jij je ex laten “uitschrijven” van de hypotheek. De bank moet daar toestemming voor geven en beoordeelt of jij de hypotheek alleen kunt dragen. Is dat niet het geval, dan is verkoop soms de enige optie, ongeacht de volgorde.
Verkoop je de woning terwijl de scheiding nog loopt, dan geldt de eigenwoningregeling mogelijk nog voor beiden. De fiscale gevolgen (denk aan hypotheekrenteaftrek en de bijleenregeling) kunnen dan anders uitpakken dan wanneer je wacht tot na de scheiding. Het is verstandig om hierover een belastingadviseur te raadplegen als jullie situatie ingewikkeld is.
Praktisch stappenplan voor de meest voorkomende situatie
Ben je er nog niet uit? Dit stappenplan helpt je de volgorde te bepalen:
- Stap 1. Breng de financiële situatie in kaart: wat is de woning waard, wat is de resterende hypotheekschuld, is er overwaarde of een restschuld?
- Stap 2. Bepaal of één van jullie de woning kan overnemen. Zo ja, regel dat via de scheidingsafspraken. Zo nee, spreek al in het convenant af dat de woning verkocht wordt en leg de verkoopafspraken vast.
- Stap 3. Start de scheidingsprocedure en laat een mediator of advocaat de afspraken over de woning vastleggen in een convenant.
- Stap 4. Voer de afspraken uit: overdracht aan één partner of verkoop via een makelaar.
Wat als jullie het niet eens worden?
Als jullie er samen niet uitkomen over de woning, kan de rechter bepalen dat de woning verkocht moet worden. Dat is een laatste redmiddel, maar het geeft wel duidelijkheid als de communicatie volledig vastloopt. Een mediator kan helpen om eerder tot een akkoord te komen, wat zowel tijd als kosten bespaart.
De vraag “eerst scheiden of eerst huis verkopen” heeft dus geen universeel antwoord, maar voor de meeste stellen geldt: start de scheidingsprocedure, leg de afspraken over de woning vast in het convenant, en verkoop of draag daarna over. Zo voorkom je discussies achteraf en weet iedereen waar hij aan toe is.
