Een huis verkopen voor de WOZ-waarde aan je kind geldt fiscaal als een schenking voor het verschil tussen de verkoopprijs en de marktwaarde. De Belastingdienst kijkt bij de overdracht van een woning tussen familieleden namelijk niet alleen naar de prijs die op papier staat, maar ook naar wat de woning realistisch waard is. Is de WOZ-waarde lager dan de marktwaarde, dan kan verkoop tegen de WOZ-waarde een slimme manier zijn om belasting te besparen. Is de WOZ-waarde juist hoger dan de marktwaarde, dan werkt die redenering averechts.
Dit artikel gaat specifiek over hoe de WOZ-waarde als maatstaf werkt bij zo’n verkoop, wat het fiscale gevolg is, en waar je op moet letten om problemen te voorkomen.
Waarom de WOZ-waarde leidend is bij een familieverkoop
Bij een normale verkoop op de vrije markt bepaalt vraag en aanbod de prijs. Maar als ouder en kind onderling een woning overdragen, bestaat het risico dat de prijs bewust laag wordt gehouden om schenkbelasting te ontwijken. Daarom hanteert de Belastingdienst de WOZ-waarde als uitgangspunt voor de minimale waarde van de woning bij overdracht tussen familieleden.
Verkoopt u de woning voor minder dan de WOZ-waarde, dan wordt het verschil gezien als een schenking. Over dat verschil kan schenkbelasting verschuldigd zijn, tenzij je gebruik maakt van de jaarlijkse vrijstelling of de eenmalig verhoogde vrijstelling voor kinderen. De WOZ-waarde fungeert daarmee als een soort vloer: verkoop je er ruim onder, dan moet je dat fiscaal kunnen verantwoorden.
Huis verkopen voor de WOZ-waarde als schenking: een rekenvoorbeeld
Stel: de WOZ-waarde van de woning is 300.000 euro en de marktwaarde ligt op 380.000 euro. Je verkoopt het huis aan je kind voor 300.000 euro. Het verschil van 80.000 euro wordt dan beschouwd als een schenking. Over dat bedrag geldt de schenkbelasting voor kinderen, met het tarief dat van toepassing is op het bedrag boven de geldende vrijstelling.
Draaien de verhoudingen om en is de WOZ-waarde hoger dan de marktwaarde? Dan is verkopen voor de WOZ-waarde juist nadelig voor je kind, omdat het dan feitelijk te veel betaalt. In dat geval kan het verstandiger zijn om de werkelijke marktwaarde als basis te nemen en de schenking apart te regelen.
Wat telt als schenking en wat niet?
Het verschil tussen de verkoopprijs en de WOZ-waarde is het bedrag waarover de Belastingdienst schenkbelasting kan heffen. Daarvoor gelden wel vrijstellingen:
- Elk jaar mag je een kind een bedrag schenken binnen de jaarlijkse vrijstelling, zonder dat daar belasting over betaald wordt. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd door de Belastingdienst.
- Er bestaat een eenmalig verhoogde vrijstelling voor kinderen tussen de 18 en 40 jaar, die voor de eigen woning gebruikt kan worden. De exacte hoogte hiervan verandert per jaar; check de actuele bedragen op belastingdienst.nl.
- Overschrijdt de schenking de vrijstelling, dan betaalt het kind schenkbelasting over het meerdere. Het tarief is afhankelijk van de hoogte van de schenking en de relatie.
Let op: ook als er geen officiële schenkingsakte is opgesteld, kan de Belastingdienst het verschil als schenking aanmerken. Leg de overdracht daarom altijd goed vast bij de notaris.
Overdrachtsbelasting: wat betaalt je kind?
Naast schenkbelasting speelt ook overdrachtsbelasting een rol. Je kind betaalt bij de aankoop van een bestaande woning overdrachtsbelasting over de koopsom of de WOZ-waarde, afhankelijk van welke hoger is. Verkoop je dus voor de WOZ-waarde terwijl de marktwaarde hoger is, dan betaalt je kind overdrachtsbelasting over de WOZ-waarde. Dat kan gunstig uitpakken ten opzichte van een aankoop op de vrije markt. Voor starters onder de 35 jaar geldt onder voorwaarden een vrijstelling van overdrachtsbelasting; informatie hierover vind je bij de Belastingdienst.
Wanneer is dit wel en niet verstandig?
Verkopen voor de WOZ-waarde als schenking is fiscaal interessant als de WOZ-waarde duidelijk lager is dan de marktwaarde. In een markt met sterk gestegen woningprijzen kan dat verschil fors zijn, waardoor je kind aanzienlijk minder betaalt dan een buitenstaander zou doen. Het deel dat je “kwijtscheldt” wordt dan een schenking, eventueel deels belastingvrij door de vrijstellingen.
Het is juist minder verstandig als:
- De WOZ-waarde hoger is dan de marktwaarde. Je kind betaalt dan te veel en de schenkingsconstructie werkt niet in zijn voordeel.
- Je zelf de opbrengst nodig hebt, bijvoorbeeld voor je eigen pensioen of zorgkosten later.
- De schenking de vrijstelling flink overschrijdt en je het schenkbelastingtarief wilt vermijden. Dan zijn andere constructies soms slimmer.
Praktische stappen bij een verkoop voor de WOZ-waarde
- Laat de actuele WOZ-waarde opvragen bij de gemeente en vergelijk die met een recente taxatie van de marktwaarde.
- Bereken het verschil: dat is het bedrag dat als schenking wordt aangemerkt.
- Check de geldende vrijstellingen bij de Belastingdienst voor het jaar van overdracht.
- Schakel een notaris in voor de koopakte en eventueel een schenkingsakte. Dit is verplicht bij de overdracht van onroerend goed.
- Laat je adviseren door een fiscalist of financieel planner, zeker als het om grote bedragen gaat.
De overdracht van een woning voor de WOZ-waarde aan je kind kan een goede manier zijn om vermogen over te dragen en tegelijk gebruik te maken van de fiscale vrijstellingen. Zorg dat de papieren kloppen, vergelijk altijd de WOZ-waarde met de marktwaarde, en regel alles via de notaris. Zo voorkom je verrassingen achteraf van de Belastingdienst.
