Je eigen huis verkopen en daarna weer terugkopen is mogelijk, maar het brengt aanzienlijke kosten en risico’s met zich mee. Zodra je de woning verkoopt en later terugkoopt, betaal je opnieuw overdrachtsbelasting en moet je een nieuwe hypotheek afsluiten. Dat maakt deze constructie in de meeste gevallen duur en financieel ongunstig.
Waarom zou je je huis verkopen en terugkopen?
Er zijn situaties waarin mensen overwegen hun woning te verkopen en daarna weer terug te kopen. De meest voorkomende reden is het vrijmaken van overwaarde: de woning zit vol kapitaal, maar er komt geen extra lening op. Door te verkopen en terug te kopen, hoopten mensen vroeger die waarde vrij te spelen. Ook financiële problemen, zoals dreigende executieverkoop, liggen soms aan de basis van deze constructie.
Een andere situatie is een echtscheiding waarbij een van de partners de woning overneemt. Dat is technisch gezien ook een vorm van terugkopen, al gelden daar vaak specifieke regels en vrijstellingen. En soms speelt het gewoon: je hebt de woning verkocht, de koop gaat niet door zoals verwacht, en je wilt alsnog terugkopen.
De kosten van huis verkopen en terugkopen
Dit is het punt waar de constructie voor de meeste mensen afvalt. Bij iedere aankoop van een bestaande woning betaal je overdrachtsbelasting. In 2025 is dat 2% van de koopprijs voor woningen die je zelf gaat bewonen. Koop je dezelfde woning terug voor 400.000 euro, dan betaal je al snel 8.000 euro aan overdrachtsbelasting, puur voor het terugkopen.
Daar bovenop komen de kosten voor de verkoop: makelaarskosten (vaak 1 tot 1,5% van de verkoopprijs), notariskosten voor de overdracht, en eventuele boeterente als je een vaste hypotheekrente voortijdig afsluit. En bij het terugkopen sluit je een nieuwe hypotheek af, wat opnieuw advieskosten, notariskosten en taxatiekosten oplevert. Tel je alles op, dan gaat het al snel om tienduizenden euro’s aan extra kosten.
- Overdrachtsbelasting (2% van de koopprijs bij eigen bewoning)
- Makelaarskosten bij de verkoop
- Boeterente bij vervroegd aflossen van de hypotheek
- Notariskosten bij verkoop en terugkoop
- Advies- en afsluitkosten nieuwe hypotheek
- Taxatiekosten voor de nieuwe hypotheekaanvraag
De bank beoordeelt je opnieuw
Een aspect dat mensen vaak onderschatten: als je de woning terugkoopt, behandelt de bank dit als een volledig nieuwe hypotheekaanvraag. Je inkomen, je schulden en de waarde van de woning worden opnieuw beoordeeld aan de hand van de regels die op dat moment gelden. Als je financiële situatie is veranderd, of als de hypotheeknormen strenger zijn geworden, kan het zomaar zijn dat je minder kunt lenen dan voorheen. Je bent dan letterlijk de eigenaar van je huis kwijt zonder dat je het zeker kunt terugkrijgen.
Is huis verkopen en terugkopen fiscaal slim?
In het verleden probeerden mensen deze constructie soms om de eigenwoningregeling te omzeilen of belastingvoordelen te pakken. De Belastingdienst kijkt hier kritisch naar. Als blijkt dat een verkoop en terugkoop geen zakelijk doel heeft maar puur belastingmotieven, kan de fiscus de constructie negeren of corrigeren. Laat je hier altijd door een belastingadviseur of accountant over informeren voordat je stappen zet.
Voor de hypotheekrenteaftrek geldt bovendien dat je na een verkoop opnieuw aan de voorwaarden moet voldoen. De woning moet je hoofdverblijf zijn en je hypotheek moet aan de aflossingsverplichting voldoen (annuïtair of lineair aflossen). Een oude rentevaste hypotheek zonder aflossing die je na terugkoop wil voortzetten, valt vaak buiten die aftrek.
Wanneer is het terugkopen van je huis wel te overwegen?
Er zijn situaties waarbij terugkopen reëel is, ook als het geld kost. Denk aan een koop die eerder mislukte door een financieringsvoorbehoud, waarna je als verkoper de kans krijgt de woning opnieuw over te nemen. Of een situatie waarbij je na een scheiding de gezamenlijke woning alsnog volledig in eigendom wil nemen en de andere partij uitkoopt. In dat laatste geval geldt in sommige gevallen een vrijstelling van overdrachtsbelasting, zeker als er sprake is van boedelverdeling. Laat dit altijd controleren door een notaris.
Wil je jouw overwaarde vrijmaken zonder te verkopen? Kijk dan eerst naar alternatieven zoals een overwaardehypotheek of een tweede hypotheek. Die zijn in veel gevallen voordeliger dan de volledige constructie van verkopen en terugkopen.
Huis verkopen en terugkopen is zelden een slimme financiële zet. De kosten zijn hoog, de bank beoordeelt je opnieuw en de fiscus kijkt kritisch mee. Laat je altijd vooraf adviseren door een onafhankelijke hypotheekadviseur, een notaris en eventueel een belastingspecialist, zodat je precies weet wat de constructie je kost en of er een betere weg is.
