Je kunt je huis verkopen aan je partner, maar het gaat niet via een gewone koopovereenkomst. De overdracht van de eigendom van een huis aan je partner moet altijd via een notaris. Die stelt een leveringsakte op en laat de overdracht registreren in het Kadaster. Zonder notaris is de overdracht juridisch niet geldig.
Dit speelt vaak bij een scheiding, bij samenwoners die de eigendomsverhouding willen aanpassen, of bij partners die samen eigenaar worden terwijl dat nu nog niet zo is. De situatie bepaalt wat er precies nodig is en wat het kost.
Wanneer wil je je huis verkopen aan je partner?
De meest voorkomende situaties zijn:
- Je gaat scheiden en een van beiden wil in het huis blijven wonen. De ene partner koopt dan het aandeel van de ander uit.
- Je woont samen en het huis staat alleen op jouw naam. Je wilt je partner mede-eigenaar maken door een deel van het huis te verkopen.
- Je wilt het huis volledig overdragen aan je partner, bijvoorbeeld omdat jij verhuist of om financiële redenen.
In alle gevallen gaat het om een officiële eigendomsoverdracht. Dat is iets anders dan simpelweg afspreken wie in het huis blijft wonen.
Hoe werkt het huis verkopen aan je partner stap voor stap?
Het proces lijkt op een gewone woningverkoop, maar er zijn een paar verschillen. Hier zijn de stappen:
- Stap 1: Bepaal de waarde van het huis. Laat een taxateur een officiële taxatie uitvoeren. De Belastingdienst kan de transactie toetsen aan de marktwaarde. Als je het huis voor een te lage prijs overdraagt, kan er sprake zijn van een schenking, waar schenkbelasting over betaald moet worden.
- Stap 2: Regel de hypotheek. Als er een hypotheek op het huis rust, moet je langs de bank. De partner die eigenaar wordt, moet de hypotheek op zijn of haar naam krijgen (of samen). De bank beoordeelt of die partner voldoende inkomen heeft om de hypotheek te dragen.
- Stap 3: Stel een koopovereenkomst op. Net als bij een gewone verkoop leg je de afspraken schriftelijk vast: prijs, datum en eventuele ontbindende voorwaarden.
- Stap 4: Naar de notaris. De notaris stelt de leveringsakte op. Bij deze akte wordt de eigendom officieel overgedragen. De notaris zorgt ook voor inschrijving in het Kadaster.
- Stap 5: Betaling en afrekening. De koopsom wordt verrekend, bijvoorbeeld via de bank of via een overbedeling bij een scheiding. De notaris verwerkt dit in de akte.
Wat kost het?
Rekening houden met een aantal kostenposten:
- Overdrachtsbelasting: Normaal betaalt de koper overdrachtsbelasting. Voor woningen geldt in 2025 een tarief van 2% (voor eigen woning) of 10,4% (voor beleggers en tweede woningen). Of je partner overdrachtsbelasting betaalt, hangt af van de situatie. Bij een scheiding en bepaalde gevallen van taakverdeling kunnen uitzonderingen gelden; een notaris kan dit toelichten.
- Notariskosten: Reken naar schatting op een paar honderd euro tot meer dan duizend euro, afhankelijk van de notaris en de complexiteit.
- Taxatiekosten: Een taxatierapport kost doorgaans tussen de 400 en 700 euro (schatting 2025).
- Eventuele schenkbelasting: Als je het huis ver onder de marktwaarde overdraagt, kan de Belastingdienst het verschil als schenking beschouwen. Hierover betaalt je partner dan schenkbelasting.
Verkopen of schenken: wat is het verschil?
Je kunt het huis ook schenken aan je partner in plaats van verkopen. Bij een schenking betaal je geen koopsom, maar je partner betaalt dan mogelijk schenkbelasting over de waarde van het huis. Partners (gehuwd of geregistreerd partnerschap) hebben een hogere vrijstelling voor schenkbelasting dan samenwoners. Voor samenwoners zonder formele relatie gelden de regels voor derden, wat duurder uit kan pakken. Laat je hierover altijd adviseren door een notaris of belastingadviseur.
Een verkoop tegen de werkelijke marktwaarde voorkomt discussie met de Belastingdienst. Als je bewust afwijkt van de marktwaarde, doe dat dan bewust en goed gedocumenteerd.
Rol van de notaris
De notaris is bij een huis verkopen aan je partner onmisbaar. Je kunt niet kiezen om dit zelf te regelen: de wet schrijft voor dat eigendomsoverdracht van onroerend goed via een notariële akte verloopt. De notaris controleert ook of er geen beslagen op het huis rusten, verwerkt de hypotheek en registreert alles bij het Kadaster. Kies bij voorkeur een notaris die ervaring heeft met dit soort overdrachten tussen partners, want die kent de fiscale valkuilen.
Het huis overdragen aan je partner is goed te regelen, maar de combinatie van hypotheek, belasting en juridische overdracht maakt het complexer dan een gewone verkoop. Een notaris en eventueel een belastingadviseur raadplegen voordat je stappen zet, voorkomt dure verrassingen achteraf.
