Als je gaat scheiden en samen een koopwoning hebt, zijn er twee opties: één van jullie koopt de ander uit, of jullie verkopen het huis samen. Welke keuze je ook maakt, er komen juridische, financiële en praktische stappen bij kijken waar je goed op voorbereid moet zijn. Dit artikel legt uit hoe het verkopen van de woning bij een scheiding werkt, wat je regelt en waar de valkuilen zitten.
Verkopen of uitkopen: wat is verstandig?
Verkopen is vaak de eenvoudigste route als beide partners verder willen zonder gedeeld bezit. Uitkopen is een alternatief als één van jullie in het huis wil blijven wonen en de hypotheek alleen kan dragen. Dat laatste is lang niet altijd haalbaar: de bank toetst opnieuw of de overblijvende partner de hypotheek zelfstandig kan betalen. Lukt dat niet, dan is verkopen vaak de enige reële keuze.
Overleg dit zo vroeg mogelijk. Hoe langer jullie wachten, hoe groter de kans op ruzie over de verkoopprijs, de timing of de verdeling van de opbrengst. Een mediator of notaris kan helpen als jullie er samen niet uitkomen.
Huis verkopen bij scheiding: hoe werkt de verdeling?
Als jullie allebei eigenaar zijn van de woning, heeft ieder recht op een deel van de overwaarde (of draagt ieder bij aan een eventuele restschuld). Zijn jullie getrouwd in gemeenschap van goederen of hebben jullie een geregistreerd partnerschap? Dan is de verdeling bij wet in principe 50/50. Huwelijkse voorwaarden kunnen dit anders regelen, dus check wat jullie destijds hebben afgesproken.
Bij ongehuwd samenwonenden hangt de verdeling af van wie welk deel heeft ingebracht en wat er in de samenlevingsovereenkomst staat. Is er geen overeenkomst, dan gelden de eigendomspercentages uit de koopakte.
Belasting bij de verkoop
De Belastingdienst heeft specifieke regels voor het verkopen van een woning na scheiding. Een belangrijk punt is de eigenwoningregeling. Zolang de woning nog in het bezit is van beiden, maar één van jullie al is vertrokken, kan de vertrekkende partner de woning nog maximaal twee jaar als eigen woning aanmerken voor de hypotheekrenteaftrek. Na die twee jaar vervalt die mogelijkheid.
Heb je overwaarde gemaakt? Dan geldt de bijleenregeling. Als je na de verkoop een nieuwe woning koopt, moet je de overwaarde die jij ontvangt in principe inzetten voor de nieuwe aankoop. Doe je dat niet, dan verlies je een deel van de hypotheekrenteaftrek op je volgende huis. Dit geldt voor ieder individueel, dus ook als jouw ex de overwaarde anders besteedt, heeft dat geen invloed op jouw situatie.
Is er geen overwaarde maar een restschuld? Dan is die restschuld ook te verdelen. Spreek dit duidelijk af, want als jouw naam nog op de hypotheek staat en je ex betaalt niet, ben jij ook aansprakelijk.
De praktische stappen bij verkoop
- Taxatie laten uitvoeren. Laat de woning taxeren zodat jullie allebei weten wat de woning waard is. Dit voorkomt discussie over de vraagprijs.
- Hypotheekverstrekker informeren. Meld de scheiding bij de bank. Zij moeten akkoord gaan met de verkoop en de afwikkeling van de hypotheek.
- Makelaar inschakelen. Kies samen een makelaar, of spreek af wie de regie neemt. Zorg dat jullie allebei instemmen met de vraagprijs en de verkoopstrategie.
- Notaris regelen. De notaris verwerkt de eigendomsoverdracht en zorgt dat de hypotheek wordt afgelost uit de verkoopopbrengst. Wat daarna overblijft, wordt verdeeld.
- Afspraken schriftelijk vastleggen. Leg alles wat jullie afspreken vast in een convenant of echtscheidingsovereenkomst. Denk aan wie de lasten betaalt zolang het huis te koop staat, wie er nog in woont en hoe jullie omgaan met een tegenvallende verkoopprijs.
Wie betaalt de kosten zolang het huis te koop staat?
Hypotheeklasten, energiekosten en onderhoud lopen door zolang de woning nog niet verkocht is. Spreek vooraf af hoe jullie die kosten verdelen. Woont één partner nog in het huis, dan is het logisch dat diegene meer bijdraagt, maar juridisch verplicht is dat niet automatisch. Maak hierover concrete afspraken en leg ze vast.
Als de verkoop lang duurt en één van jullie de lasten niet meer kan of wil betalen, kan dat leiden tot betalingsachterstanden en problemen met de bank. Voorkom dit door vroeg te handelen en indien nodig juridisch advies in te winnen.
Veelgestelde vragen
Kan één partner de verkoop blokkeren? Als jullie allebei eigenaar zijn, hebben jullie allebei toestemming nodig voor de verkoop. Weigert één van jullie mee te werken, dan kan de rechter via een procedure worden gevraagd om medewerking af te dwingen. Dit kost tijd en geld, dus probeer er onderling uit te komen.
Wat als er een restschuld is? Een restschuld verdeel je in principe op dezelfde manier als de overwaarde, tenzij jullie andere afspraken hebben gemaakt. Beide partners blijven aansprakelijk tegenover de bank totdat de schuld is afgelost of de hypotheek op naam van één persoon is gezet.
Moet de scheiding al officieel zijn voor je het huis kunt verkopen? Nee, jullie kunnen het huis ook verkopen terwijl de scheiding nog loopt. Sterker nog, het is soms verstandig om niet te wachten, zodat je de financiën sneller kunt afwikkelen.
Het verkopen van een huis bij een scheiding vraagt om heldere afspraken, goede communicatie en soms professionele begeleiding. Schakel op tijd een notaris, mediator of financieel adviseur in, zeker als de situatie ingewikkeld is. Hoe eerder jullie de praktische zaken regelen, hoe minder gedoe je er later van hebt.
