Je huis verkopen en gaan huren kan financieel aantrekkelijk zijn, maar het is zeker niet voor iedereen de juiste keuze. Het grote voordeel is de overwaarde die je vrijmaakt: dat geld staat niet meer vast in stenen, maar staat op je rekening. Of dat slim is, hangt af van je persoonlijke situatie, je plannen en wat je met dat geld wilt doen.
Wat levert het op als je je huis verkoopt en gaat huren?
De meeste huizenbezitters hebben de afgelopen jaren flink overwaarde opgebouwd. Als je verkoopt, ontvang je dat bedrag in één keer. Stel dat je huis €380.000 waard is en je hypotheek nog €120.000 bedraagt, dan houd je na aflossing en verkoopkosten een flink bedrag over. Dat kapitaal kun je sparen, beleggen of gebruiken om van te leven.
Als huurder heb je geen onderhoud, geen opstalverzekering, geen onverwachte kosten voor een lekkend dak. Je maandlasten zijn voorspelbaar. Voor mensen die willen reizen, kleiner willen wonen of flexibel willen blijven, is dat een groot voordeel.
De belangrijkste nadelen van huis verkopen en gaan huren
De huurmarkt in Nederland is krap. De vrije sector begint naar schatting rond 2026 bij ongeveer €900 tot €1.100 per maand voor een gewone woning, afhankelijk van de regio. In steden als Amsterdam of Utrecht liggen de huren aanzienlijk hoger. Je maandlasten als huurder zijn daardoor vaak hoger dan je vorige hypotheeklast, zeker als je huis al grotendeels was afgelost.
Je bouwt geen vermogen meer op via je woning. Als huurder betaal je elke maand huur, maar dat geld is weg. Als huiseigenaar betaal je hypotheek en groeit je vermogen mee met de waarde van de woning. Dat verschil telt op over de jaren.
Huurprijzen kunnen stijgen. In de vrije sector zijn de jaarlijkse huurverhogingen soms fors. Als huurder ben je afhankelijk van het beleid van de verhuurder, en je hebt minder zekerheid over de lange termijn dan als eigenaar.
De bijleenregeling: let op als je later weer wilt kopen
Dit is een punt dat veel mensen over het hoofd zien. Als je je huis verkoopt en ooit weer een huis wilt kopen met een hypotheek, geldt de bijleenregeling. Die zegt dat je de vrijgekomen overwaarde binnen drie jaar opnieuw moet investeren in een eigen woning als je over het geïnvesteerde deel hypotheekrenteaftrek wilt krijgen. Gebruik je de overwaarde voor iets anders of wacht je langer dan drie jaar, dan verlies je (deels) het recht op renteaftrek over dat bedrag bij een nieuwe hypotheek. Dat kan je tienduizenden euro’s kosten over de looptijd van een nieuwe lening.
Wil je dus tijdelijk huren en daarna weer kopen, houd dan die driejaarstermijn in de gaten.
Voor wie is huis verkopen en gaan huren wél verstandig?
- Je hebt veel overwaarde en wilt dat kapitaal vrijmaken om van te leven of te beleggen.
- Je staat voor een grote levensverandering: scheiding, verhuizing naar het buitenland, of je kinderen gaan het huis uit en je wilt kleiner wonen.
- Je wilt geen zorgen meer over onderhoud en wil flexibel zijn in waar je woont.
- Je hebt geen behoefte meer aan vermogensopbouw via vastgoed en de huurprijs past goed binnen je maandbudget.
Voor wie is het minder slim?
- Je betaalt nu relatief weinig hypotheek en de huur die je ervoor terugkrijgt is aanzienlijk hoger.
- Je wilt over een paar jaar toch weer kopen, want dan loop je het risico dat je bij een hogere huizenprijs meer betaalt dan je nu zou krijgen.
- Je hebt geen goed plan voor de vrijgekomen overwaarde, waardoor het geld langzaam wordt opgesoupeerd.
Rekenvoorbeeld: wat blijft er over?
Stel: je verkoopt je huis voor €350.000, je hypotheek is €80.000. Na aflossing en verkoopkosten (makelaarscourtage en overdrachtsbelasting voor de koper zijn voor de koper, maar je betaalt wel notariskosten en makelaarscourtage als verkoper, samen naar schatting rond 1,5 tot 2% van de verkoopprijs) houd je zo’n €263.000 tot €265.000 over. Als je dat bedrag conservatief belegt of spaart tegen naar schatting 2 à 3% per jaar, levert dat jaarlijks zo’n €5.000 tot €8.000 op. Of dat genoeg is om een hogere huur te compenseren, hangt helemaal af van het verschil tussen je vroegere hypotheeklast en de nieuwe huurprijs.
De keuze om je huis te verkopen en te gaan huren is geen zwart-witverhaal. Het kan financieel slim uitpakken als je de overwaarde goed inzet en de huurlasten beheersbaar blijven. Maar wil je over een paar jaar weer kopen, houd dan de bijleenregeling scherp in de gaten en laat je adviseren door een onafhankelijk financieel adviseur voordat je de knoop doorhakt.
