Een geërfd huis verkopen begint met één beslissing: accepteer je de erfenis of niet? Pas daarna kun je het huis op naam zetten en verkopen. Dat klinkt eenvoudig, maar in de praktijk zijn er meerdere stappen, kosten en juridische verplichtingen die je op tijd moet regelen. Hieronder lees je precies wat er bij het verkopen van een huis uit een erfenis komt kijken.
Erfenis accepteren of verwerpen
Voordat je ook maar iets met het geërfde huis kunt doen, moet je de erfenis aanvaarden. Je hebt drie keuzes: zuivere aanvaarding, beneficiaire aanvaarding of verwerping. Bij zuivere aanvaarding neem je ook eventuele schulden over. Bij beneficiaire aanvaarding (ook wel “onder voorbehoud van boedelbeschrijving”) ben je alleen aansprakelijk voor schulden tot de waarde van de erfenis, niet meer. Verwerping betekent dat je helemaal afziet van de erfenis, dus ook van het huis.
Zit er een hypotheek op het huis die hoger is dan de waarde van het huis? Dan is beneficiaire aanvaarding de veilige keuze. Je bent dan nooit meer kwijt dan het huis waard is. Verwerpen kan slim zijn als de schulden de bezittingen ruimschoots overstijgen.
Verklaring van erfrecht: dit heb je nodig om het huis te verkopen
Om het geërfde huis te kunnen verkopen, heb je een verklaring van erfrecht nodig. Die vraag je aan bij een notaris. In dit document staat wie de erfgenamen zijn en wie bevoegd is namens de nalatenschap te handelen. Zonder deze verklaring kan de notaris de verkoop niet afhandelen en krijgt een koper geen eigendomsrecht ingeschreven in het Kadaster.
De kosten voor een verklaring van erfrecht verschillen per notaris. Reken op een bedrag van ergens tussen de 300 en 700 euro (naar schatting in 2026), afhankelijk van de complexiteit van de nalatenschap. Vraag altijd vooraf een offerte op bij meerdere notarissen.
Hypotheek melden en lopende kosten regelen
Stond er een hypotheek op het huis? Dan ben je verplicht het overlijden te melden bij de hypotheekverstrekker. De bank kan daarna bepalen of de hypotheek wordt voortgezet, overgenomen of opgezegd. Zolang het huis niet verkocht is, blijven de maandelijkse hypotheeklasten doorlopen. Als erfgenaam ben je daarvoor verantwoordelijk.
Vergeet ook de overige vaste lasten niet: opstalverzekering, gemeentelijke heffingen, energierekening en servicekosten bij een appartement. Zorg dat deze direct op naam worden gezet of tijdelijk worden voortgezet, zodat je geen boetes of schade oploopt door een vervallen verzekering.
Het huis op naam zetten en verkopen
Zodra de verklaring van erfrecht er is, kan het huis formeel overgaan naar de erfgenamen via inschrijving in het Kadaster. Daarna kun je het huis te koop zetten. De verkoop verloopt verder hetzelfde als bij een gewone woningverkoop: je schakelt een makelaar in, stelt een vraagprijs vast op basis van een taxatie, en sluit uiteindelijk bij de notaris de leveringsakte.
Zijn er meerdere erfgenamen? Dan moeten alle erfgenamen akkoord gaan met de verkoop én de vraagprijs. Eén erfgenaam kan de verkoop niet eigenhandig doordrukken. Komen jullie er onderling niet uit, dan kan de rechter worden ingeschakeld om een verdeling op te leggen. Dat is een langdurig en kostbaar traject dat je liever voorkomt door tijdig goede afspraken te maken.
Erfbelasting en inkomstenbelasting
Over de waarde van het geërfde huis betaal je erfbelasting. De hoogte hangt af van je relatie tot de overledene en de totale waarde van de nalatenschap. Kinderen hebben een hogere vrijstelling dan andere erfgenamen. De Belastingdienst stelt de vrijstellingsbedragen jaarlijks bij; check de actuele bedragen via de website van de Belastingdienst.
Verkoopt het huis voor meer dan de WOZ-waarde die als grondslag gold voor de erfbelasting? Dan betaal je over dat verschil geen extra belasting, mits het huis geen beleggingspand was. Verhuurde woningen of tweede huizen vallen in box 3, wat andere fiscale regels met zich meebrengt. Twijfel je? Laat je adviseren door een belastingadviseur of de notaris.
Huis verkopen of zelf houden: waar let je op?
Soms is het verleidelijk om een geërfd huis aan te houden, zeker als de woningmarkt gunstig is of als er emotionele waarde aan zit. Toch heeft aanhouden ook nadelen: je betaalt maandelijks kosten, het huis valt in box 3 voor de inkomstenbelasting, en bij meerdere erfgenamen vraagt dat om een duidelijke regeling over beheer en lasten. Verkopen geeft helderheid en beëindigt de financiële verplichtingen direct na de overdracht.
Wil je het huis verhuren in plaats van verkopen? Houd er dan rekening mee dat dit gevolgen heeft voor de hypotheek (veel banken staan verhuur niet toe zonder toestemming), de verzekering en de belastingaangifte. Informeer hier altijd eerst over voordat je huurders zoekt.
Het verkopen van een geërfd huis vraagt om een vaste volgorde: eerst erfenis aanvaarden, dan verklaring van erfrecht regelen, lopende lasten overnemen, en pas daarna de woning verkopen. Doe je de stappen in de juiste volgorde en betrek alle erfgenamen er tijdig bij, dan verloopt de verkoop zonder onnodige vertraging of extra kosten.
