Als je een huis wilt verkopen na het overlijden van je partner, hangt het van je situatie af of je dat zomaar kunt doen. Was je getrouwd, samenlevend of ongehuwd? Had je een testament of niet? Die vragen bepalen wie eigenaar is van de woning en wie toestemming moet geven voor de verkoop. Hieronder vind je de zeven meest voorkomende situaties uitgelegd.
Waarom de eigendomssituatie alles bepaalt
Voordat je een huis kunt verkopen na het overlijden van je partner, moet je weten van wie de woning precies is. Dat klinkt simpel, maar dat is het niet altijd. De eigendom hangt af van hoe jullie samenleefden, of er een testament is en of er kinderen zijn. Staat jouw naam als enige in het Kadaster? Dan ben jij de eigenaar en kun je in principe zelf beslissen. Stond de woning op naam van jullie beiden, dan ben je na het overlijden samen met de erfgenamen eigenaar geworden.
De erfgenamen zijn degenen die erven op basis van een testament of, als dat er niet is, op basis van de wet. Bij een huwelijk zonder testament erven de kinderen altijd mee, maar de langstlevende partner krijgt via de wettelijke verdeling in principe alle bezittingen. Bij een samenlevingscontract of helemaal geen contract liggen de regels anders.
De zeven scenario’s bij huis verkopen na overlijden partner
1. Getrouwd in gemeenschap van goederen, geen kinderen. De hele woning was gemeenschappelijk eigendom. Na overlijden erf jij als enige erfgenaam de woning en kun je hem vrijelijk verkopen.
2. Getrouwd in gemeenschap van goederen, met kinderen. Je kinderen erven een deel. Via de wettelijke verdeling krijg jij als langstlevende de woning toebedeeld, maar de kinderen krijgen een vordering op jou. Je kunt de woning verkopen, maar de opbrengst moet je deels verrekenen met de kinderen als de vordering opeisbaar wordt (dat is doorgaans pas bij jouw overlijden of hertrouwen).
3. Getrouwd op huwelijkse voorwaarden. De woning kan volledig van jou zijn, van jullie beiden, of van je partner. Was de woning volledig van je partner, dan valt die in de nalatenschap. Ben jij de erfgenaam? Dan erf je hem. Zijn er ook kinderen, dan geldt hetzelfde als bij scenario 2.
4. Testament met vruchtgebruik. Je partner heeft jou het vruchtgebruik van de woning nagelaten. Je mag er wonen, maar je bent geen eigenaar. Verkopen kan alleen met toestemming van de bloot-eigenaren (vaak de kinderen). Verkoop is mogelijk, maar de opbrengst wordt verdeeld: een deel voor jou als vruchtgebruiker, de rest voor de bloot-eigenaren.
5. Ongehuwd samenwonend met samenlevingscontract. Een samenlevingscontract regelt niet automatisch de erfopvolging. Staat jouw naam niet in het Kadaster? Dan erf je de woning niet vanzelf. Alleen als je partner jou heeft benoemd als erfgenaam in een testament, erf je (een deel van) de woning. Zonder testament gaat de nalatenschap naar de wettelijke erfgenamen, zoals de kinderen of ouders van je partner.
6. Ongehuwd samenwonend zonder contract of testament. Je hebt in dit geval waarschijnlijk geen erfrecht. De wettelijke erfgenamen van je partner (kinderen, ouders, broers of zussen) erven de woning. Zij kunnen besluiten de woning te verkopen, ook als jij er nog in woont. Dit is een kwetsbare situatie.
7. Woning stond alleen op naam van de overledene, jij bent erfgenaam. Je erft de woning via testament of wet. Zijn er meerdere erfgenamen, dan zijn jullie samen eigenaar van de onverdeelde boedel. Je kunt de woning niet eigenhandig verkopen: alle erfgenamen moeten akkoord gaan. Komt iemand er niet uit? Dan kan een rechter worden gevraagd om de verdeling te regelen.
Praktische stappen als je de woning wilt verkopen
Zodra duidelijk is wie de erfgenamen zijn, zet je de stappen voor de verkoop. Dat begint bij de verklaring van erfrecht: een notariële akte die bewijst wie de erfgenamen zijn en wie namens de nalatenschap mag handelen. Zonder die verklaring werken kopers, makelaars en banken niet mee.
Daarna kan de woning worden verkocht zoals gebruikelijk: taxatie, makelaar inschakelen en een koopovereenkomst tekenen. Zijn er meerdere erfgenamen, dan moeten zij allemaal tekenen. Eén erfgenaam die dwarsligt, kan de verkoop blokkeren. In zo’n geval kun je via de rechtbank een verdeling afdwingen (artikel 3:174 BW).
Let ook op de hypotheek. Overlijdt je partner, dan loopt de hypotheek gewoon door. Een overlijdensrisicoverzekering kan (een deel van) de hypotheek aflossen. Is de woning meer waard dan de schulden? Dan is er overwaarde voor de erfgenamen. Is er een restschuld? Dan moeten de erfgenamen die gezamenlijk oplossen, of de nalatenschap beneficiair aanvaarden om aansprakelijkheid te beperken.
Belasting bij de verkoop
Over de verkoopopbrengst zelf betaal je als erfgenaam doorgaans geen inkomstenbelasting, omdat je de woning erft en niet als handel exploiteert. Wel betaal je erfbelasting over de waarde van het erfdeel. De Belastingdienst berekent die belasting op basis van de WOZ-waarde of een taxatie op de overlijdensdatum. Partners hebben een hogere vrijstelling dan kinderen: naar schatting rond 800.000 euro in 2026, maar dit verandert jaarlijks. Controleer de actuele vrijstellingen op de website van de Belastingdienst.
Ben je van plan om de woning te verkopen, wacht dan niet te lang. Zolang de woning in de nalatenschap zit, staat de zaak juridisch open en kunnen er complicaties ontstaan bij meerdere erfgenamen, schulden of onduidelijke eigendomsrechten. Schakel een notaris in zodra het overlijden is vastgesteld, zodat je snel weet waar je aan toe bent.
