Ja, je mag een huis onder de WOZ-waarde verkopen. In de Nederlandse wetgeving staat nergens dat een woning minimaal voor de vastgestelde WOZ-waarde verkocht moet worden. De WOZ-waarde is een taxatiewaarde die de gemeente gebruikt voor belastingdoeleinden, geen wettelijke minimumprijs. Toch zijn er situaties waarin een verkoop onder de WOZ-waarde fiscale of juridische gevolgen heeft waar je rekening mee moet houden.
Wanneer mag je een huis onder de WOZ-waarde verkopen?
In principe altijd. Een woning is waard wat een koper er vrijwillig voor betaalt, en de marktwaarde wijkt regelmatig af van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde loopt namelijk altijd een jaar achter op de werkelijke markt: die wordt vastgesteld op 1 januari van het voorgaande jaar. In een dalende markt kan de WOZ-waarde daardoor hoger uitkomen dan wat kopers op dat moment willen betalen. Verkopen onder de WOZ-waarde is dan gewoon een marktconforme prijs.
Andere situaties waarin dit voorkomt zijn bijvoorbeeld een snelle verkoop bij echtscheiding, een erfenis waarbij erfgenamen snel willen afwikkelen, of een woning met achterstallig onderhoud waarvoor geen koper op WOZ-niveau te vinden is. In al die gevallen is een lagere verkoopprijs puur een zakelijke keuze, geen overtreding.
Verkoop aan familie: hier liggen de echte risico’s
De situatie wordt ingewikkelder als je een woning ver onder de marktwaarde verkoopt aan een familielid, zoals een kind of broer of zus. De Belastingdienst let hier op, omdat zo’n transactie kan gelden als een verkapte schenking. Het verschil tussen de verkoopprijs en de werkelijke marktwaarde kan dan worden gezien als een schenking, en daarvoor gelden schenkingsregels en mogelijk schenkbelasting.
Concreet: stel je verkoopt een woning met een marktwaarde van 350.000 euro aan je kind voor 280.000 euro. Het verschil van 70.000 euro kan de Belastingdienst aanmerken als een schenking. Als dit bedrag hoger is dan de jaarlijkse vrijstelling (die in 2026 naar schatting rond de 6.600 euro ligt voor schenkingen van ouder aan kind), dan moet er schenkbelasting over worden betaald. Laat dit altijd vooraf checken door een notaris of belastingadviseur.
Mag je een huis onder de WOZ-waarde verkopen zonder gevolgen voor de hypotheek?
Voor de hypotheek van de koper kan de verkoopprijs onder de WOZ-waarde soms juist gunstig uitpakken, maar er zit een grens aan. Banken verstrekken een hypotheek gebaseerd op de laagste van twee waarden: de koopprijs of de taxatiewaarde. Ligt de koopprijs lager dan de taxatiewaarde, dan is de koopprijs het uitgangspunt. De koper kan dus niet meer lenen dan de verkoopprijs, ook al is de taxatiewaarde hoger.
Voor de verkoper zelf speelt de hypotheek mee als er nog een lopende lening op de woning rust. Verkoop je voor minder dan de openstaande hypotheekschuld, dan houd je een restschuld over. Dat is een afzonderlijk probleem dat los staat van de WOZ-waarde, maar het is wel iets om vooraf goed door te rekenen.
Wat zegt de gemeente hierover?
De gemeente bemoeit zich niet met de verkoopprijs van een woning. De WOZ-waarde die zij vaststelt, dient als grondslag voor de onroerendezaakbelasting (OZB), de waterschapsbelasting en het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting. Na de verkoop herberekent de gemeente de WOZ-waarde opnieuw, soms mede op basis van de gerealiseerde verkoopprijs. Dat kan voor de nieuwe eigenaar gunstig uitpakken als de aankoopprijs lager lag dan de eerdere WOZ-waarde.
Aandachtspunten op een rij
- Verkoop aan derden onder de WOZ-waarde is juridisch gewoon toegestaan.
- Verkoop aan familie kan schenkbelasting uitlokken als het prijsverschil te groot is.
- Schakel een notaris in bij verkoop aan familieleden om de fiscale gevolgen vooraf helder te krijgen.
- De koper kan niet meer hypotheek krijgen dan de koopprijs, ook als de taxatiewaarde hoger is.
- Controleer of de verkoopprijs je resterende hypotheekschuld dekt.
Een huis verkopen onder de WOZ-waarde is dus in veel gevallen gewoon een vrije keuze zonder grote juridische bezwaren. Doe je het voor een familielid, zorg dan dat je de fiscale kant goed regelt. Een afspraak bij de notaris kost een paar honderd euro en voorkomt een onverwachte aanslag van de Belastingdienst.
