Bij het verkopen van een huis is een notaris wettelijk verplicht. Zonder notaris is de overdracht van een woning in Nederland niet geldig. De notaris stelt de leveringsakte op, laat deze tekenen bij de overdracht en zorgt ervoor dat de nieuwe eigenaar officieel wordt ingeschreven in het Kadaster. Als verkoper heb je dus altijd met een notaris te maken, ook al kies je er zelf geen.
Wat veel verkopers niet weten: in Nederland kiest de koper de notaris, niet de verkoper. Toch zijn er situaties waarin je als verkoper invloed hebt op die keuze, of juist niet. Hieronder lees je precies wat de notaris doet bij de verkoop van jouw huis, wat dat kost en waar je op moet letten.
Wat doet de notaris bij de verkoop van een huis?
De notaris heeft bij het huis verkopen één centrale taak: de juridische overdracht regelen. Dat gebeurt in twee stappen. Eerst wordt de koopovereenkomst gesloten, vaak bij de makelaar of onderling. Daarna zorgt de notaris voor de daadwerkelijke eigendomsoverdracht via de leveringsakte. Pas op het moment dat de notaris deze akte heeft ingeschreven bij het Kadaster, is de koper officieel eigenaar.
Concreet doet de notaris bij een huisverkoop het volgende:
- Hij controleert of jij als verkoper echt eigenaar bent en of er belemmeringen zijn, zoals een beslaglegging op het huis.
- Hij stelt de leveringsakte op, het officiële document waarin de overdracht wordt vastgelegd.
- Hij zorgt dat de hypotheek op jouw naam wordt doorgehaald (de zogenoemde royement), als je een hypotheek had.
- Hij verdeelt de koopsom: de koper betaalt de koopsom aan de notaris, die vervolgens jouw hypotheek aflost en het resterende bedrag aan jou uitbetaalt.
- Hij schrijft de overdracht in bij het Kadaster.
Wie kiest de notaris: koper of verkoper?
In Nederland is het gebruik dat de koper de notaris kiest. Dat heeft een praktische reden: de koper betaalt doorgaans de notariskosten. Als verkoper heb je hier in principe niets over te zeggen, tenzij je in de koopovereenkomst afwijkende afspraken maakt. In de praktijk worden er soms andere afspraken gemaakt, bijvoorbeeld als beide partijen er samen uitkomen. Maar als er niets is afgesproken, bepaalt de koper welke notaris wordt ingeschakeld.
Toch heb je als verkoper wel degelijk een eigen notariskosten-post: het doorhalen van je hypotheek. Dit zogenoemde royement kost extra geld en valt bij jou als verkoper. Meer hierover bij de kosten hieronder.
Kosten van de notaris bij het verkopen van een huis
Als verkoper betaal je geen notariskosten voor de leveringsakte, want die zijn voor de koper. Maar je hebt wél een eigen kostenpost: het doorhalen van de hypotheek (royement). De notaris regelt dit op verzoek van jouw hypotheekverstrekker en brengt daar een bedrag voor in rekening.
Naar schatting liggen de kosten voor een royement rond de 100 tot 300 euro in 2026, afhankelijk van de notaris en de complexiteit. Soms brengt de hypotheekverstrekker zelf ook nog een vergoeding in rekening voor het royement. Dat verschilt per bank.
Als je als koper zelf ook een woning verkoopt én koopt (en dus aan beide kanten zit), kunnen de kosten hoger uitvallen. In dat geval heb je te maken met zowel de notariskosten voor de aankoop als het royement voor de verkoop. Let op: sommige notarissen geven korting als ze beide aktes mogen verzorgen.
Mag je als verkoper een eigen notaris kiezen?
Ja, dat mag. Je kunt als verkoper in de onderhandelingen bedingen dat een specifieke notaris wordt gebruikt. Dit lukt het beste als je er vroeg over begint, bij voorkeur al bij het tekenen van de koopovereenkomst. Zet het er dan expliciet in. Doet de koper dit niet, dan vervalt je aanspraak op een eigen notariskeuze.
Soms is een eigen notariskeuze praktisch handig, bijvoorbeeld als je al een vertrouwde notaris hebt die jouw situatie kent, of als er ingewikkelde zaken spelen zoals een erfenis, een echtscheiding of een zakelijk onroerend goed.
Wat is de leveringsakte precies?
De leveringsakte is het officiële document waarmee de woning van jouw naam overgaat naar die van de koper. De notaris stelt dit op op basis van de koopovereenkomst. Bij de overdracht (de “sleuteldag”) tekenen zowel koper als verkoper deze akte bij de notaris. Op dat moment controleert de notaris ook of de koper de koopsom heeft gestort.
Na het tekenen schrijft de notaris de leveringsakte in bij het Kadaster. Pas dan is de overdracht juridisch definitief. Je kunt de woning dus niet “verkopen en klaar” zijn na het tekenen van het voorlopige koopcontract. Dat contract is een overeenkomst, maar de eigendom zelf verandert pas bij de notaris.
Veelgestelde vragen
Kan ik als verkoper de notariskosten vermijden?
Grotendeels wel. De kosten voor de leveringsakte zijn voor de koper. Als verkoper betaal je alleen het royement van je eigen hypotheek. Heb je geen hypotheek meer op de woning? Dan heb je vrijwel geen notariskosten.
Wat als ik het niet eens ben met de notariskeuze van de koper?
Je kunt in de koopovereenkomst een andere notaris bedingen, maar als je dat niet doet, heeft de koper het recht om te kiezen. Achteraf terugkomen op de notariskeuze is juridisch lastig.
Hoe lang duurt het bij de notaris?
De overdracht zelf duurt doorgaans 30 tot 60 minuten. De voorbereiding door de notaris begint al weken eerder, zodra de koopovereenkomst is getekend en de notaris de opdracht krijgt.
Moet ik zelf iets aanleveren bij de notaris?
Als verkoper moet je je legitimatiebewijs meenemen. De notaris vraagt verder de benodigde stukken op bij het Kadaster en jouw hypotheekverstrekker. Je hoeft zelf weinig aan te leveren.
Bij de meeste huisverkopen verloopt de rol van de notaris soepel op de achtergrond. Als verkoper merk je er weinig van, zolang je hypotheek keurig wordt afgelost en het royement is geregeld. Controleer voor de overdracht altijd of de notaris jouw hypotheekverstrekker tijdig heeft geïnformeerd. Een vertraging daarin kan de sleuteloverdracht ophouden.
