Als je een huis verkoopt zonder makelaar, ben je zelf verantwoordelijk voor het koopcontract. Een koopakte is bij elke woningverkoop verplicht, maar je hoeft die niet per se door een makelaar te laten opstellen. Je mag het zelf doen, of je besteedt het uit aan de notaris. Dat laatste is voor de meeste particulieren de veiligste keuze.
Wat staat er in een koopcontract bij het verkopen van een huis?
Een koopcontract voor een woning bevat een vaste set afspraken die wettelijk zijn vastgelegd. De belangrijkste onderdelen zijn:
- De namen en adresgegevens van verkoper en koper
- Een omschrijving van de woning (adres, kadastrale aanduiding)
- De koopprijs en de betalingswijze
- De datum van overdracht (passeerdatum)
- Ontbindende voorwaarden, zoals een financieringsvoorbehoud
- Afspraken over roerende zaken die meegaan (keukenapparatuur, gordijnen)
- Verklaringen over de staat van de woning
Mis je één van deze punten, dan kan dat achteraf tot problemen leiden. Een ontbrekend financieringsvoorbehoud kan de koper bijvoorbeeld in de problemen brengen als de hypotheek toch niet wordt goedgekeurd.
Zelf het koopcontract opstellen: wanneer is dat verstandig?
Je mag als particulier zelf een koopcontract opstellen. In de praktijk is dat alleen echt verstandig als je de juridische kant goed begrijpt en al eerder ervaring hebt met woningverkoop. Voor de meeste verkopers geldt dat ze beter gebruik kunnen maken van een modelkoopakte. De NVM, VBO en Vastgoedpro bieden standaard modelcontracten die door de rechtbank als betrouwbaar worden beschouwd. Je kunt een modelakte gebruiken als basis en die aanpassen op jouw situatie.
Let op: ook als je zo’n modelcontract invult, ben je zelf verantwoordelijk voor de juistheid van de inhoud. Een fout in de omschrijving van ontbindende voorwaarden of garanties kan later duur uitpakken, voor zowel jou als de koper.
Koopcontract laten opstellen door de notaris
De veiligste route bij verkoop zonder makelaar is het laten opstellen van het koopcontract door de notaris. De notaris kent de wettelijke eisen, stelt de juiste clausules op en zorgt dat beide partijen goed beschermd zijn. De kosten hiervoor lopen uiteen, maar reken naar schatting op een bedrag tussen de 300 en 600 euro in 2026, afhankelijk van het notariskantoor en de complexiteit van de situatie.
Bedenk dat de notaris sowieso betrokken is bij de overdracht zelf. De eigendomsoverdracht moet namelijk altijd via een notariële akte plaatsvinden. Het is dan praktisch om diezelfde notaris ook het koopcontract te laten verzorgen.
De drie grootste valkuilen bij het koopcontract zonder makelaar
Wie een huis verkoopt zonder makelaar en zelf het koopcontract regelt, loopt tegen drie terugkerende problemen aan.
- Ontbindende voorwaarden verkeerd of niet opgenomen. Ontbreekt een financieringsvoorbehoud, dan kan een koper die geen hypotheek krijgt alsnog gehouden worden aan de koop, of andersom jij als verkoper in een lastige positie terechtkomen.
- Onduidelijke afspraken over de staat van de woning. Zeg je niets over gebreken die je kent, dan kan de koper je later aansprakelijk stellen. Noteer bekende gebreken altijd expliciet in het contract.
- Bedenktijd niet correct verwerkt. Een koper heeft wettelijk drie dagen bedenktijd na ondertekening van het koopcontract. Die termijn telt ook in het weekend. Als je dit niet goed verwerkt in het contract, ontstaan er discussies over wanneer de bedenktijd precies ingaat en afloopt.
Wat gebeurt er na het tekenen van het koopcontract?
Na ondertekening door beide partijen gaat de wettelijke bedenktijd van drie dagen in voor de koper. Daarna is het contract bindend, tenzij een ontbindende voorwaarde wordt ingeroepen (zoals het niet rondkrijgen van de financiering). Vervolgens wordt er bij de notaris een datum gepland voor de eigendomsoverdracht. Op die dag tekenen koper en verkoper de leveringsakte en wordt de koopsom via de notaris overgemaakt.
Verkopen zonder makelaar betekent niet dat je het helemaal alleen doet. Schakel de notaris in voor het koopcontract, werk met een erkend modelcontract als basis, en zet alle afspraken glashelder op papier. Dat bespaart je achteraf een hoop gedoe.
