Als je je huis verkoopt voor minder dan de openstaande hypotheek, houd je een restschuld over. Je bent dan na de verkoop nog geld schuldig aan de bank, ook al woon je er niet meer. Hoe hoog die schuld is, hangt af van de verkoopprijs en wat je nog op je hypotheek hebt openstaan. Het goede nieuws: er zijn concrete manieren om hiermee om te gaan, en in sommige gevallen hoef je niet eens te wachten tot je schuldenvrij bent.
Wanneer ontstaat een restschuld bij de verkoop van je huis?
Een restschuld (ook wel verkoopverlies genoemd) ontstaat als de verkoopopbrengst van je woning lager is dan het bedrag dat je nog aan hypotheek hebt openstaan. Stel: je verkoopt je huis voor 230.000 euro, maar je hypotheek bedraagt nog 260.000 euro. Dan houd je een restschuld van 30.000 euro over. Dit bedrag moet je, na de verkoop, alsnog terugbetalen aan de bank.
Dit speelt het vaakst bij mensen die hun huis kochten op het hoogtepunt van de markt, of die destijds een hypotheek afsloten van meer dan 100% van de woningwaarde. Ook bij een aflossingsvrije hypotheek is de kans op restschuld groter, omdat je de hoofdsom tijdens de looptijd niet afbouwt.
Huis verkopen met restschuld: wat zijn je opties?
Je hebt meer keuze dan je misschien denkt. Hieronder staan de meest gebruikte routes op een rij.
- Restschuld meefinancieren in nieuwe hypotheek. Als je een nieuw huis koopt, kun je in sommige gevallen de restschuld meefinancieren in je nieuwe hypotheek. Niet elke geldverstrekker staat dit toe, en je hebt er voldoende inkomen voor nodig. Vraag je hypotheekadviseur of dit in jouw situatie mogelijk is.
- Restschuld in termijnen aflossen. Je spreekt met de bank een betalingsregeling af voor het resterende bedrag. Dit werkt vergelijkbaar met een persoonlijke lening: je betaalt maandelijks een vast bedrag totdat de schuld is afgelost.
- Eigen spaargeld gebruiken. Als je genoeg spaargeld hebt, kun je de restschuld direct aflossen bij de verkoop. Dat is de eenvoudigste oplossing: geen lopende schuld meer en je staat meteen schuldenvrij.
- Niet verkopen en wachten. Als de waardedaling tijdelijk lijkt en je niet gedwongen bent te verkopen, kun je ervoor kiezen te wachten tot de marktwaarde stijgt. Dit is geen garantie, maar kan in sommige situaties zinvol zijn.
Belasting en restschuld: wat mag je aftrekken?
Tot en met 2017 was de rente op een restschuld aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Die regeling is per 1 januari 2018 afgelopen. Als je na die datum een restschuld hebt (of nog steeds terugbetaalt die destijds niet was afgehandeld), is de rente niet meer aftrekbaar. Controleer bij de Belastingdienst of in jouw specifieke situatie nog een overgangsregeling van toepassing is.
Mag je zomaar verkopen als je weet dat er een restschuld is?
Ja, je mag je huis verkopen ook als de verkoopprijs lager is dan je hypotheek. Maar je hebt hiervoor wel toestemming nodig van je hypotheekverstrekker. De bank moet akkoord gaan met de verkoop en de afwikkeling. Doe je dit zonder overleg, dan kan de bank het recht hebben om de volledige hypotheeksom direct op te eisen. Neem dus altijd eerst contact op met je geldverstrekker voordat je de woning te koop zet.
Je notaris regelt bij de overdracht dat de opbrengst direct naar de bank gaat. Het tekort, de restschuld dus, betaal je dan zelf bij. Als dat niet lukt in één keer, is dat het moment om een betalingsregeling te bespreken.
Rekenvoorbeeld: hoe groot is jouw restschuld?
Zo bereken je de restschuld snel:
- Openstaande hypotheek: 280.000 euro
- Verkoopprijs woning: 250.000 euro
- Verkoopkosten (makelaarscourtage, etc.): 5.000 euro
- Netto-opbrengst: 245.000 euro
- Restschuld: 35.000 euro
Houd ook rekening met eventuele boeterente. Als je je hypotheek tussentijds aflost (wat bij verkoop het geval is), kan de bank een vergoeding vragen. Vraag dit bedrag op bij je bank voordat je definitief besluit te verkopen, zodat je niet voor verrassingen staat.
Wanneer is verkopen met restschuld écht de beste keus?
Soms is doorverkopen met verlies verstandiger dan blijven zitten. Dat is het geval als je de maandlasten niet meer kunt dragen, als je gaat scheiden en de situatie niet anders oplosbaar is, of als je om werk- of gezinsredenen moet verhuizen. Een restschuld van bijvoorbeeld 20.000 of 30.000 euro is vervelend, maar is in veel gevallen beter beheersbaar dan een jarenlange financiële druk van een woning die je eigenlijk niet meer kunt betalen.
Bespreek je situatie altijd met een onafhankelijk hypotheekadviseur voordat je een beslissing neemt. Die kan doorrekenen wat de restschuld concreet voor jou betekent, of meefinancieren een optie is, en welke gevolgen de verkoop heeft voor een eventuele nieuwe hypotheek. Hoe eerder je dit in kaart brengt, hoe meer ruimte je hebt om de beste keuze te maken.
