Een huis kopen en verkopen tegelijk is een van de grootste financiële stappen die je zet. Het goede nieuws: met een duidelijk stappenplan houd je overzicht en voorkom je dure missers. Of je nu eerst koopt of eerst verkoopt, de volgorde bepaalt grotendeels hoe soepel het proces verloopt.
Hieronder vind je het volledige stappenplan voor zowel het kopen als het verkopen, inclusief de keuze die bijna iedereen in deze situatie moet maken: wat doe je eerst?
Eerste keuze: eerst kopen of eerst verkopen?
Dit is de vraag die alles in gang zet. Beide opties hebben echte voor- en nadelen, en de juiste keuze hangt af van jouw financiële situatie en de woningmarkt in jouw regio.
Eerst verkopen geeft zekerheid. Je weet precies wat je huidige woning opbrengt en je kunt daarmee bepalen wat je maximaal kunt lenen of besteden. Het nadeel: je zit mogelijk tijdelijk zonder woning en moet huren of bij iemand intrekken.
Eerst kopen is comfortabeler qua timing. Je verhuist één keer en je nieuwe huis staat klaar als je de oude woning verlaat. Maar je loopt financieel risico: als je huidige huis langer te koop staat dan verwacht, betaal je tijdelijk twee hypotheken. Daarvoor kun je een overbruggingskrediet aanvragen, maar dat brengt kosten met zich mee en je bank stelt hier voorwaarden aan.
Op een krappe woningmarkt, zoals die in Nederland naar verwachting ook in 2026 nog deels bestaat, kiezen veel mensen noodgedwongen voor eerst verkopen, simpelweg omdat er weinig aanbod is en snel beslissen noodzakelijk is.
Stappenplan huis kopen en verkopen: stap voor stap
Onderstaand stappenplan gaat ervan uit dat je beide processen zo goed mogelijk op elkaar afstemt. De stappen zijn niet altijd strikt achter elkaar; je voert er meerdere tegelijk uit.
- Breng je financiën in kaart. Vraag een hypotheekadviseur om een berekening van je maximale hypotheek. Laat ook doorrekenen wat je kunt lenen als je huidige woning nog niet verkocht is (overbruggingskrediet).
- Bepaal de waarde van je huidige woning. Laat een makelaar een waardebepaling doen. Dit is meestal gratis en geeft een realistisch verkoopbedrag. Reken daar 1 tot 2% makelaarscourtage vanaf als verkoopkosten.
- Kies je aanpak: eerst kopen of eerst verkopen. Zie de afweging hierboven. Leg dit vast met je hypotheekadviseur zodat je weet wat je financieel aankunt.
- Zet je huidige woning in de verkoop (als je eerst verkoopt). Sluit een opdracht tot dienstverlening met een verkoopmakelaar. Zorg voor goede foto’s, een bouwkundige keuring als je dat wil aanbieden, en een scherpe vraagprijs. Gemiddeld staat een woning in Nederland (afhankelijk van regio en markt) naar schatting enkele weken tot een paar maanden te koop in 2026.
- Ga actief op zoek naar een nieuwe woning. Schrijf je in op Funda, schakel een aankoopmakelaar in en activeer zoekmeldingen. Een aankoopmakelaar kost doorgaans naar schatting tussen de 1.000 en 2.500 euro (vaste prijs) of een percentage van de koopsom, afhankelijk van het kantoor.
- Doe een bod en onderhandel. Laat een bouwkundige keuring uitvoeren vóór of vlak na het bod, afhankelijk van de afspraken. Neem een ontbindende voorwaarde op voor financiering: dit geeft je de mogelijkheid om de koop te ontbinden als je de hypotheek niet rond krijgt.
- Teken het voorlopig koopcontract (de koopakte). Na ondertekening heb je drie dagen wettelijke bedenktijd als koper. Daarna is de koop bindend, tenzij de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.
- Rond de financiering af. Je hypotheekaanvraag wordt definitief beoordeeld door de geldverstrekker. Regel ook een taxatierapport, dat is verplicht voor de meeste hypotheken. De kosten hiervan liggen naar schatting tussen de 400 en 800 euro in 2026.
- Teken de koopakte van je eigen woning (als koper van je huis). Als je verkoopt terwijl je ook een huis koopt, lopen deze processen parallel. Probeer de overdrachtsdata zo dicht mogelijk op elkaar te plannen zodat je geen dubbele lasten hebt.
- Passeerdatum bij de notaris. Op de afgesproken datum teken je bij de notaris de leveringsakte en hypotheekakte. Je krijgt de sleutels van je nieuwe woning en je draagt je oude woning over aan de koper. Notariskosten voor de overdracht liggen naar schatting tussen de 1.000 en 2.000 euro.
Kosten die je moet meenemen in je berekening
Veel mensen kijken alleen naar de aankoopprijs, maar er komen meer kosten bij kijken. Hier een overzicht van de voornaamste posten bij zowel kopen als verkopen:
| Kostenpost | Wie betaalt | Geschatte kosten (2026) |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | Koper | 2% van de koopsom (starters onder voorwaarden 0%) |
| Makelaarscourtage (verkoop) | Verkoper | Naar schatting 1 tot 1,5% van de verkoopprijs |
| Aankoopmakelaar | Koper | Naar schatting 1.000 tot 2.500 euro |
| Taxatierapport | Koper | Naar schatting 400 tot 800 euro |
| Bouwkundige keuring | Koper (soms verkoper) | Naar schatting 300 tot 500 euro |
| Notariskosten | Koper | Naar schatting 1.000 tot 2.000 euro |
| Overbruggingskrediet (rente) | Koper/verkoper | Afhankelijk van looptijd en bedrag |
Wanneer een overbruggingskrediet verstandig is (en wanneer niet)
Een overbruggingskrediet overbrugt de periode dat je twee woningen hebt. Je leent tijdelijk op de overwaarde van je huidige woning om de nieuwe woning te kunnen financieren. Dit klinkt handig, maar er zijn voorwaarden. Niet elke bank verstrekt een overbruggingskrediet als je huidige woning nog niet verkocht is. Sommige geldverstrekkers eisen dat je al een getekend koopcontract hebt voor je oude woning.
Een overbruggingskrediet is verstandig als je woning goed verkoopbaar is en je de dubbele lasten een paar maanden kunt dragen. Het is minder verstandig als je woning in een regio staat waar woningen lang te koop staan of als je financiële buffer beperkt is. Bespreek dit altijd eerst met een hypotheekadviseur.
Veelgemaakte fouten bij kopen en verkopen tegelijk
- Te optimistisch zijn over de verkoopprijs. Een te hoge vraagprijs vertraagt de verkoop, wat druk zet op de planning van je nieuwe aankoop.
- De overdrachtsdata niet op elkaar afstemmen. Zorg
