Een huis verkopen na overlijden kan pas als de erfenis officieel is afgewikkeld en duidelijk is wie de erfgenamen zijn. Pas dan mogen de erfgenamen gezamenlijk beslissen wat er met de woning gebeurt. Dat klinkt eenvoudig, maar in de praktijk zijn er meerdere stappen die je moet doorlopen voordat de sleutel aan een nieuwe eigenaar overhandigd kan worden.
Dit artikel legt precies uit wat er geregeld moet zijn, welke keuzes je als erfgenaam hebt en waar het in de praktijk vaak mis gaat.
Eerst: de erfenis vastleggen
Voordat je een woning na overlijden kunt verkopen, moet de erfenis formeel worden afgewikkeld. De notaris stelt een verklaring van erfrecht op. Daarin staat wie de erfgenamen zijn en wie bevoegd is om namens de nalatenschap te handelen. Zonder dit document kun je de woning niet overdragen, want een notaris heeft dit nodig om de eigendomsoverdracht te kunnen regelen.
Is er een testament? Dan bepaalt dat wie wat erft. Is er geen testament, dan geldt het wettelijk erfrecht. In dat geval erven de kinderen en de langstlevende partner elk een deel. De langstlevende ouder krijgt normaliter het vruchtgebruik of de volledige eigendom, afhankelijk van de situatie. Pas na het overlijden van de langstlevende ouder kunnen de kinderen als erfgenamen de woning gezamenlijk verkopen.
Wie moet instemmen met de verkoop?
Als er meerdere erfgenamen zijn, zoals twee of meer kinderen, zijn zij samen eigenaar van de woning. Dit heet een onverdeelde boedel. Alle erfgenamen moeten instemmen met de verkoop. Wil één erfgenaam de woning houden terwijl een ander wil verkopen? Dan kan dat tot een patstelling leiden.
In zo’n geval kun je de rechter vragen om de verdeling te bevelen. De rechter kan dan bepalen dat de woning verkocht wordt en de opbrengst verdeeld. Dit is een juridische procedure die tijd en geld kost, maar soms onvermijdelijk is. Het is dus verstandig om hier vroeg met elkaar over te praten en afspraken op papier te zetten.
Een erfgenaam die de woning zelf wil kopen, heeft ook die mogelijkheid. De anderen moeten daar wel mee instemmen en de woning moet op een eerlijke manier gewaardeerd worden, meestal via een taxateur.
De woning taxeren en klaarmaken voor verkoop
Voordat je de woning te koop zet, is een officiële taxatie verstandig en soms verplicht. Bij de aangifte erfbelasting moet de waarde van de woning worden opgegeven. De Belastingdienst gebruikt daarvoor de WOZ-waarde als uitgangspunt, maar een taxatierapport kan afwijkingen aantonen als de woning bijvoorbeeld achterstallig onderhoud heeft.
Daarna volgt het praktische werk: de woning leeghalen, schoonmaken en eventueel kleine reparaties uitvoeren. Een lege, verzorgde woning verkoopt sneller en vaak voor een hogere prijs. Vergeet niet om nutscontracten (gas, water, licht, internet) op naam te zetten of door te geven aan de nutsbedrijven dat de bewoner is overleden. Anders blijven kosten doorlopen.
Huis verkopen na overlijden: wat zijn de kosten?
Er zijn verschillende kosten verbonden aan de verkoop van een woning uit een nalatenschap:
- Notariskosten: voor de verklaring van erfrecht en de overdracht bij verkoop.
- Makelaarskosten: doorgaans een percentage van de verkoopprijs, naar schatting tussen de 1% en 2% van de verkoopprijs in 2025.
- Taxatiekosten: voor een officieel taxatierapport, naar schatting tussen de 300 en 600 euro in 2025.
- Erfbelasting: de erfgenamen betalen belasting over de nalatenschap, waaronder de waarde van de woning. De hoogte hangt af van de relatie met de overledene en de omvang van de nalatenschap. Kinderen hebben een vrijstelling van naar schatting rond 25.000 euro in 2025.
- Doorlopende woonlasten: zolang de woning nog niet verkocht is, lopen de hypotheeklasten, verzekering, gemeentelijke belastingen en het onderhoud gewoon door. Deze kosten worden betaald uit de nalatenschap.
Hypotheek op de woning: wat nu?
Had de overledene een hypotheek? Dan gaat de hypotheekschuld mee over naar de erfgenamen. Je kunt de erfenis aanvaarden (en dus ook de schulden), beneficiair aanvaarden (met bescherming tegen schulden die groter zijn dan de nalatenschap) of verwerpen. Bij een woning met een hoge resterende hypotheek is het verstandig dit goed te bekijken voordat je de erfenis aanvaardt.
Is er een overlijdensrisicoverzekering afgesloten bij de hypotheek? Dan keert die mogelijk de resterende schuld (deels) af. Check dit bij de hypotheekverstrekker of verzekeraar van de overledene.
Belasting bij verkoop van het geërfde huis
Als erfgenaam betaal je geen inkomstenbelasting over de verkoopwinst van een geërfde woning, mits het niet jouw eigen hoofdverblijf was. De eventuele winst valt in box 3 (vermogen), maar de woning zelf wordt gewaardeerd op de WOZ-waarde op het moment van overlijden. Verkoop je de woning vlot na het overlijden, dan is er meestal weinig verschil met die waarde en daardoor ook weinig extra belastingdruk. Laat je een makelaar of belastingadviseur meekijken als je twijfelt over de fiscale gevolgen.
Een huis verkopen na overlijden vraagt geduld en coördinatie, zeker als er meerdere erfgenamen betrokken zijn. Zorg dat de papieren kloppen, maak duidelijke afspraken met de andere erfgenamen en schakel op tijd een notaris in. Daarmee voorkom je de meeste problemen en kun je de woning zo soepel mogelijk van de hand doen.
