Bij de aankoop van een woning stel je een koopcontract op, en de notaris speelt daarin een belangrijke rol. Het koopcontract legt alle afspraken tussen koper en verkoper vast en vormt de basis voor de uiteindelijke eigendomsoverdracht. Zonder een volledig en correct contract loop je het risico dat afspraken later niet afdwingbaar zijn.
Het is goed om te weten dat het opstellen van het koopcontract en het passeren van de leveringsakte twee verschillende stappen zijn. De notaris is verplicht bij de overdracht zelf, maar ook bij het koopcontract kan de notaris een waardevolle rol spelen.
Wat staat er in een koopcontract?
Een koopcontract voor een woning bevat minimaal de volgende onderdelen: de koopprijs, de beschrijving van het object, de datum van overdracht, en de ontbindende voorwaarden. Die ontbindende voorwaarden zijn bijvoorbeeld “voorbehoud van financiering” of een bouwkundige keuring. Als een van deze voorwaarden niet uitkomt, kun je de koop ontbinden zonder boete.
Verder staan er in het contract afspraken over wat er in de woning achterblijft, zoals gordijnen, keukenapparatuur of een tuinhuisje. Dit lijkt detail, maar leidt in de praktijk vaak tot misverstanden als het niet schriftelijk is vastgelegd. Leg dus alles wat je mondeling hebt afgesproken expliciet vast in het contract.
Wie stelt het koopcontract op: makelaar of notaris?
In de meeste gevallen stelt de makelaar van de verkoper het koopcontract op. Dat is gebruikelijk bij bestaande woningen en gaat vaak via een standaard NVM-koopakte. Dit is een modelcontract dat juridisch is getoetst en breed wordt gebruikt in Nederland.
Je kunt er ook voor kiezen het koopcontract door de notaris te laten opstellen. Dit heeft als voordeel dat de notaris juridisch onpartijdig is en beide partijen gelijkwaardig adviseert. Een makelaar vertegenwoordigt in de meeste gevallen alleen de verkopende partij. Als koper sta je er dus sterker voor als een neutrale notaris het contract beoordeelt of opstelt.
Laat je het koopcontract door de makelaar opstellen, dan is het alsnog verstandig om het door een eigen juridisch adviseur of notaris te laten controleren voordat je tekent. Dit geldt zeker als je twijfelt over ontbindende voorwaarden, erfdienstbaarheden of bijzondere situaties zoals een woning met achterstallig onderhoud of een VvE.
De rol van de notaris bij het koopcontract
De notaris is bij wet verplicht betrokken bij de uiteindelijke overdracht van de woning, die plaatsvindt via de leveringsakte en de hypotheekakte. Maar ook vóór die overdracht kun je de notaris inschakelen voor het koopcontract zelf. De notaris controleert dan of het contract juridisch klopt, of alle afspraken duidelijk zijn geformuleerd en of er geen rechten of lasten op het perceel rusten die jou als koper kunnen raken.
Een notaris kan ook controleren of de verkoper daadwerkelijk bevoegd is om de woning te verkopen. Dit is relevant bij bijvoorbeeld een erfenis, echtscheiding of een woning met meerdere eigenaren.
Wat als je iets vergeet in het koopcontract?
Wat niet in het koopcontract staat, is juridisch lastig te bewijzen. Stel dat je mondeling hebt afgesproken dat de verkoper de keuken achterlaat, maar dit staat niet in het contract, dan heb je weinig houvast als de verkoper de keuken toch meeneemt. De notaris benadrukt dit ook nadrukkelijk: vergeet je iets in het contract, dan kan dat je eigendomsrecht of andere rechten schaden.
Dat geldt ook voor gebreken die je tijdens de bezichtiging hebt geconstateerd. Als je afspreekt dat de verkoper die vóór overdracht herstelt, zet dat dan schriftelijk in het contract met een concrete datum.
Kosten van de notaris voor het koopcontract
Het laten opstellen of controleren van een koopcontract door de notaris brengt kosten met zich mee. De hoogte verschilt per notariskantoor, omdat notaristarieven in Nederland vrij zijn. Voor een beoordeling of controle van een bestaand concept-koopcontract liggen de kosten naar schatting tussen de 150 en 350 euro in 2026. Als de notaris het contract volledig opstelt, loopt dat bedrag hoger op.
De kosten voor de leveringsakte en hypotheekakte zijn hier los van en vallen onder de gebruikelijke overdrachtskosten, ook wel “kosten koper” (k.k.) genoemd.
Driedaagse bedenktijd na ondertekening
Heb je het koopcontract getekend, dan geldt voor jou als consument-koper een wettelijke bedenktijd van drie dagen. In die periode kun je de koop alsnog zonder opgaaf van reden ontbinden. De notaris of makelaar kan je precies vertellen hoe deze termijn wordt berekend, want weekenden en feestdagen tellen op een specifieke manier mee. Na die drie dagen is het contract bindend, tenzij een ontbindende voorwaarde van toepassing is.
Het koopcontract is het fundament van je woningaankoop. Zorg dat alles erin staat, laat het indien nodig door een notaris controleren en teken pas als je zeker bent van de inhoud. Kleine onzorgvuldigheden in deze fase kunnen grote gevolgen hebben bij de uiteindelijke overdracht.
