Een koopcontract opstellen doe je nadat koper en verkoper het eens zijn geworden over de prijs en de voorwaarden van de verkoop. In dat contract leg je alle afspraken schriftelijk vast: de koopprijs, de opleveringsdatum, eventuele ontbindende voorwaarden en de staat van de woning. Zonder dit document hebben mondelinge afspraken geen juridische waarde.
Wat staat er in een koopcontract?
Een koopovereenkomst voor een woning bevat een aantal vaste onderdelen. Die zijn niet willekeurig: de wet en de praktijk hebben voor elk punt een reden.
- Persoonsgegevens: volledige namen en adressen van koper(s) en verkoper(s).
- Omschrijving van de woning: het volledige adres en bij voorkeur het kadastrale perceelnummer.
- Koopprijs: het afgesproken bedrag, inclusief wat daar wel en niet onder valt (bijvoorbeeld roerende zaken zoals gordijnen of een keuken).
- Opleveringsdatum: de afgesproken datum waarop de sleutels worden overgedragen.
- Ontbindende voorwaarden: de meest voorkomende zijn voorbehoud van financiering en een bouwkundige keuring. Als de financiering niet rond komt binnen de afgesproken termijn, kan de koper de koop zonder kosten ontbinden.
- Waarborgsom of bankgarantie: gebruikelijk is 10% van de koopprijs, te storten binnen een bepaalde termijn na het ondertekenen.
- Staat van de woning: wat de verkoper heeft medegedeeld over gebreken, en wat de koper heeft geïnspecteerd.
- Roerende zaken: een lijst van wat achterblijft in de woning, zoals witgoed of zonwering.
Wie stelt het koopcontract op?
In de praktijk stelt de makelaar van de verkoper het contract op, op basis van een standaardmodel. De meest gebruikte basis is het NVM-koopcontract, maar ook VBO en Vastgoedpro hebben vergelijkbare modellen. Verkoop je zonder makelaar, dan kun je een voorbeeldcontract gebruiken van Vereniging Eigen Huis. Dat model bevat alle wettelijk vereiste onderdelen en is gratis beschikbaar.
Let op: een standaardmodel is een startpunt, geen eindproduct. Aanvullende afspraken, uitzonderingen of bijzondere situaties moet je altijd specifiek toevoegen. Doe je dat niet, dan geldt de standaardtekst, ook als die niet past bij jullie situatie.
Koopcontract opstellen zonder makelaar: waar let je op?
Stel je het contract zelf op, dan zijn dit de meest gemaakte fouten:
- Ontbindende voorwaarden vergeten of te vaag omschreven. Schrijf altijd op tot welke datum het voorbehoud geldt en wat de maximale hypotheek is waarvoor de koper financiering zoekt.
- Roerende zaken niet opgesomd. Wat jij als “vanzelfsprekend meeverkocht” beschouwt, is dat voor de ander misschien niet. Leg het vast in een aparte lijst, gehecht aan het contract.
- Gebreken niet vermeld. De verkoper heeft een mededelingsplicht. Vermeld bekende gebreken altijd schriftelijk in het contract. Doe je dat niet, dan loop je als verkoper risico op aansprakelijkheid achteraf.
- Handtekeningen vergeten. Beide partijen moeten het contract ondertekenen. Zonder handtekening is er geen bindende overeenkomst.
Wanneer is het koopcontract bindend?
Het contract is bindend op het moment dat beide partijen hebben ondertekend. Voor particuliere kopers geldt daarna een wettelijke bedenktijd van drie dagen. Binnen die termijn kan de koper de koop alsnog ontbinden, zonder opgave van reden en zonder kosten. Die bedenktijd geldt niet voor de verkoper.
Na de bedenktijd is de overeenkomst definitief, tenzij een ontbindende voorwaarde van toepassing is. Trek de koper zich daarna toch terug zonder geldige reden, dan is de waarborgsom van 10% in principe aan de verkoper.
Van koopcontract naar notaris
Het koopcontract is niet hetzelfde als de juridische overdracht. Die vindt plaats bij de notaris, die de leveringsakte en hypotheekakte opstelt. Het koopcontract is de onderlinge afspraak; de notariële akte maakt de overdracht officieel en wordt ingeschreven in het Kadaster. De notaris controleert ook of het koopcontract klopt voordat hij de akte opstelt.
Heb je twijfels over een clausule of een bijzondere situatie zoals erfpacht, een VvE of een woning met een bouwkundige aantekening? Laat het contract dan nakijken door een jurist of notaris voordat je ondertekent. Die paar uur advies is een stuk goedkoper dan een conflict achteraf.
