Als een verkoper zich terugtrekt na het tekenen van een koopcontract, staat jij als koper juridisch sterk. Een getekend koopcontract is bindend. De verkoper kan niet zomaar van de koop af, en als hij dat toch probeert, heb je als koper twee duidelijke opties: nakoming eisen of schadevergoeding vorderen.
Wat betekent een getekend koopcontract precies?
Bij de aankoop van een woning wordt na mondeling akkoord een schriftelijk koopcontract opgesteld, ook wel de koopakte genoemd. Zodra beide partijen hebben getekend, is de overeenkomst in principe definitief. De koper heeft nog een wettelijke bedenktijd van drie dagen om zonder opgaaf van reden af te zien van de koop. De verkoper heeft die bedenktijd niet. Voor de verkoper geldt dat hij gebonden is aan het contract zodra hij zijn handtekening heeft gezet.
Redenen waarom een verkoper toch probeert terug te komen op het contract
In de praktijk proberen verkopers om verschillende redenen de koop terug te draaien. Soms heeft de verkoper spijt, heeft hij een hoger bod gekregen van een andere partij, of zijn de persoonlijke omstandigheden veranderd. Soms is er onduidelijkheid over ontbindende voorwaarden, zoals een financieringsvoorbehoud. Maar zolang er geen geldige ontbindende voorwaarde van toepassing is, staat de verkoper juridisch vrijwel nergens.
Een verkoper kan zich wel beroepen op een ontbindende voorwaarde als die in het contract staat, bijvoorbeeld een “verkoop onder voorbehoud eigen woning”. Maar als zo’n clausule er niet in staat, of als de deadline ervan al is verstreken, heeft de verkoper geen grond om de koop te ontbinden.
Jouw opties als verkoper zich terugtrekt na tekenen koopcontract
Je hebt als koper twee juridische wegen die je kunt bewandelen.
- Nakoming eisen. Je vraagt via de rechter af te dwingen dat de koop alsnog doorgaat. De rechter kan de verkoper verplichten om de woning aan jou te leveren. Dit werkt alleen als de verkoper de woning nog niet aan een derde heeft overgedragen.
- Schadevergoeding vorderen. Als nakoming niet meer mogelijk is, of als jij zelf van de koop wilt afzien vanwege de tekortkoming van de verkoper, kun je schadevergoeding eisen. Denk daarbij aan kosten voor een taxatie, de hypotheekadviseur, de notaris en eventueel hogere aankoopkosten van een andere woning.
Naast deze twee opties geldt in veel standaard koopcontracten (zoals het NVM-model) een boeteclausule. Daarin staat dat de partij die de overeenkomst niet nakomt een boete verschuldigd is van 10% van de koopsom. Bij een woning van 350.000 euro betekent dat een boete van 35.000 euro. Je hoeft dan niet apart je schade aan te tonen; de boete staat vast in het contract.
Wat doe je direct als de verkoper aangeeft te willen stoppen?
Wacht niet af. Zodra de verkoper aangeeft terug te willen komen op het koopcontract, zijn dit de stappen die je zet:
- Bevestig alles schriftelijk, ook het moment waarop de verkoper je dit heeft laten weten.
- Schakel direct een vastgoedadvocaat of je makelaar in voor juridisch advies.
- Stel de verkoper formeel in gebreke via een aangetekende brief, met een redelijke termijn om alsnog na te komen.
- Controleer het koopcontract op ontbindende voorwaarden die eventueel wél op de situatie van toepassing zijn.
- Zorg dat je alle kosten die je al hebt gemaakt kunt aantonen met facturen en bewijzen.
Rol van de notaris en het inschrijven in het kadaster
Heb je het koopcontract laten inschrijven in het kadaster? Dat is mogelijk gedurende een periode van zes maanden na ondertekening. Die inschrijving beschermt je als koper: als de verkoper de woning dan toch aan iemand anders probeert te verkopen, kan die derde zich niet beroepen op onbekendheid met jouw aanspraak. Dit is een concrete stap die je positie aanzienlijk versterkt.
Praat bij twijfel altijd snel met de notaris die de akte beheert. Die kan je informeren over de stand van zaken en eventueel stappen zetten om jouw belangen veilig te stellen.
Een verkoper die zich terugtrekt na het tekenen staat juridisch zwak. Met een goed gedocumenteerd dossier, een ingebrekestelling en juridische hulp sta jij als koper in de meeste gevallen sterk. Handel snel, leg alles vast en laat je niet afschrikken door de verkoper.
