Een voorlopig koopcontract tekenen doe je op het moment dat jij en de verkoper het eens zijn over de prijs en de voorwaarden van een woning. Ondanks de naam “voorlopig” is dit contract juridisch bindend. Als koper heb je daarna drie dagen bedenktijd, maar daarna zit je er aan vast tenzij je ontbindende voorwaarden hebt opgenomen.
Het ondertekenen van dit contract is een van de belangrijkste stappen bij het kopen van een huis. Hieronder lees je precies wat er in het contract staat, waar je op moet letten en welke fouten mensen het vaakst maken.
Wat staat er in het voorlopig koopcontract?
Het koopcontract bevat alle afspraken die jij en de verkoper hebben gemaakt. Dat zijn niet alleen de koopprijs en de opleverdatum, maar ook allerlei details die later voor discussie kunnen zorgen als ze er niet in staan. Denk aan welke roerende zaken worden meeverkocht, zoals de gordijnen, de keuken of de tuinmeubelen. Dit wordt vastgelegd in de zogeheten lijst van zaken.
Verder staan er standaardbepalingen in over wie verantwoordelijk is voor eventuele schade aan de woning tussen de tekendatum en de overdracht. In de meeste gevallen wordt het NVM-koopcontract gebruikt, een standaardmodel dat door de Nederlandse Vereniging van Makelaars is opgesteld en breed wordt gebruikt bij de verkoop van bestaande woningen.
Drie dagen bedenktijd na het tekenen
Als koper heb je na het tekenen van het voorlopig koopcontract drie dagen wettelijke bedenktijd. In die periode mag je de koop zonder opgave van reden ontbinden. De bedenktijd begint op de dag nadat je een ondertekend exemplaar hebt ontvangen, en loopt door tot en met de derde dag (zaterdag telt mee, zondag en erkende feestdagen niet).
Trek je je terug na die drie dagen en heb je geen ontbindende voorwaarden opgenomen? Dan ben je de verkoper een boete verschuldigd van meestal 10% van de koopsom. Op een woning van 350.000 euro is dat 35.000 euro. Dat is een forse strop, dus het is belangrijk dat je er zeker van bent dat je de koop wilt doorzetten voor de bedenktijd verloopt.
Ontbindende voorwaarden: je vangnet bij het tekenen
Ontbindende voorwaarden zijn afspraken in het contract waarmee je de koop zonder boete kunt ontbinden als een bepaalde situatie zich voordoet. De meest gebruikte zijn:
- Voorbehoud van financiering: als je de hypotheek niet rond krijgt, mag je de koop annuleren. Zorg dat de termijn lang genoeg is, minimaal vier tot zes weken is gebruikelijk.
- Voorbehoud van bouwkundige keuring: als de keuring ernstige gebreken aan het licht brengt die boven een bepaald bedrag uitkomen, mag je afhaken.
- Voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie (NHG): als je in aanmerking wilt komen voor NHG, kun je dit als voorwaarde opnemen.
Laat ontbindende voorwaarden altijd goed omschrijven in het contract. Vage formuleringen (“tenzij de keuring tegenvalt”) geven ruimte voor discussie. Zorg dat er een duidelijk bedrag en een uiterste datum in staan.
Wat controleer je voor je het koopcontract tekent?
Neem de tijd om het contract goed door te lezen, ook al voel je de druk om snel te handelen in een concurrerende markt. Let in elk geval op het volgende:
- Staan de juiste namen, het juiste adres en de juiste koopsom vermeld?
- Is de beoogde overdrachtsdatum realistisch voor jouw situatie?
- Zijn de ontbindende voorwaarden opgenomen die jij wilt, met een termijn die haalbaar is?
- Klopt de lijst van zaken? Zijn de roerende zaken die zijn beloofd ook daadwerkelijk opgenomen?
- Zijn er afspraken gemaakt over gebreken die bij de bezichtiging naar voren zijn gekomen?
Laat het contract bij twijfel controleren door een aankoopmakelaar of een jurist gespecialiseerd in vastgoed. Dat kost geld, maar is veel goedkoper dan een juridische fout achteraf.
Wanneer wordt het voorlopig koopcontract definitief?
Na het verstrijken van de bedenktijd en als alle ontbindende voorwaarden zijn vervuld of verlopen, is het contract definitief. Je kunt dan alleen nog van de koop af als de verkoper meewerkt of als de rechter daartoe besluit. De uiteindelijke overdracht vindt later plaats bij de notaris, die de leveringsakte en de hypotheekakte opstelt.
Tussen het tekenen van het koopcontract en de notariële overdracht zit vaak een periode van vier tot acht weken. In die tijd regel je de hypotheek, ondertekenen beide partijen eventueel de hypotheekakte en vindt de eindinspectie van de woning plaats.
Zet je handtekening dus pas als je het contract volledig hebt gelezen, de ontbindende voorwaarden goed zijn opgenomen en je weet wat de gevolgen zijn als je terugkrabbelt na de bedenktijd. Dat geeft je zekerheid op een van de duurste aankopen die je doet.
