Een huis bezichtigen zonder makelaar is heel goed mogelijk, maar vraagt wat meer voorbereiding van jou als koper. Zonder een aankoopmakelaar aan je zijde ben je zelf verantwoordelijk voor het stellen van de juiste vragen, het herkennen van gebreken en het beoordelen of de vraagprijs reëel is. Dat is prima te doen, zolang je weet waar je op moet letten.
Bereid de bezichtiging goed voor
Doe je huiswerk voordat je de deur in stapt. Bekijk de plattegrond op de woningsite en noteer alvast vragen over de indeling, de staat van het dak, de isolatie en de verwarmingsinstallatie. Kijk op funda of vergelijkbare sites welke woningen in dezelfde buurt recent zijn verkocht en voor welk bedrag. Zo heb je een richtpunt om de vraagprijs te beoordelen.
Check ook de WOZ-waarde van het huis. Die is openbaar via de WOZ-waardeloket van de overheid en geeft een indicatie van de waarde die de gemeente aan de woning toekent. De WOZ-waarde wijkt soms flink af van de marktwaarde, maar het helpt je om een gevoel te krijgen bij de prijs.
Neem iemand mee naar de bezichtiging
Ga nooit alleen. Neem een vriend, familielid of kennis mee die jou kent én die kritisch durft te kijken. Vier ogen zien nu eenmaal meer dan twee. Een extra persoon merkt dingen op die jij misschien mist, omdat jij al verliefd bent op de woonkamer. Heb je iemand in je omgeving met kennis van bouw, installaties of een bouwkundig achtergrond? Neem diegene dan zeker mee.
Plan de bezichtiging bij daglicht
Bezichtig een huis altijd overdag, bij voorkeur op een bewolkte dag. Dat klinkt misschien onlogisch, maar bij diffuus daglicht zie je vlekken, scheuren en vochtplekken het duidelijkst. In de avonduren of bij felle zon worden gebreken makkelijker gemaskeerd. Kijk ook bewust naar de plekken die verkopers liever niet uitlichten: de ruimte onder de trap, de staat van de voegen in de badkamer, de dakranden en de kelder of kruipruimte als die er is.
Wat controleer je tijdens een huis bezichtigen zonder makelaar?
Zonder aankoopmakelaar moet jij zelf de vragen stellen die een makelaar normaal voor je stelt. Loop de volgende punten langs:
- Vochtplekken en schimmel: controleer hoeken, plafonds bij dakranden en muren onder ramen.
- Staat van het dak: vraag naar de leeftijd en wanneer het dak voor het laatst is onderhouden of vervangen.
- Isolatie: vraag het energielabel op en vraag naar de kwaliteit van de ramen, muurisolatie en vloerisolatie.
- Elektra en leidingen: vraag wanneer de meterkast voor het laatst is gekeurd en of er asbest aanwezig is (bij woningen van vóór 1993 relevant).
- Vergunningen: zijn uitbouwen, dakkapellen of aanbouwen vergund? Vraag de vergunningsdocumenten op.
- Erfpacht of VvE: is de grond eigendom of erfpacht? Is er een Vereniging van Eigenaren en zijn de kosten en staat van het reservefonds in orde?
Vraag de verkopende partij ook naar gebreken die zij zelf kennen. De verkoper heeft een mededelijkingsplicht: bekende gebreken moeten zij vermelden. Dat neemt niet weg dat je zelf kritisch blijft kijken.
Verken de buurt zelf
Loop na de bezichtiging nog even door de buurt. Bekijk de staat van de omliggende woningen, de afstand tot voorzieningen als supermarkt, school en openbaar vervoer, en let op mogelijke geluidsbronnen als drukke wegen of bedrijventerreinen. Dat doe je het beste op een doordeweekse dag én in het weekend, want de sfeer en drukte kunnen flink verschillen.
Wanneer schakel je toch een expert in?
Een bezichtiging zonder makelaar is prima, maar er zijn situaties waarbij extra expertise echt loont. Overweeg een bouwkundige keuring als je twijfelt over de staat van het huis. Zo’n keuring kost naar schatting tussen de 300 en 600 euro (2025), maar kan je behoeden voor dure verrassingen na de koop. Bij een woning met een VvE of erfpacht is juridisch advies geen overbodige luxe. En zodra je een bod wil uitbrengen en gaan onderhandelen, kan een aankoopmakelaar alsnog uitkomst bieden, ook als je de bezichtiging zelf al hebt gedaan.
Een huis bezichtigen zonder makelaar geeft je de vrijheid om op je eigen tempo te kijken en direct contact te hebben met de verkoper. Zorg dat je goed voorbereid bent, neem iemand mee, stel alle vragen die je maar kunt bedenken en laat je niet meeslepen door de eerste indruk. Dan sta je sterk, ook zonder professionele begeleiding.
